離婚時に家がオーバーローンだった場合はどうする？財産分与の対象？対応法を解説

【Cross Talk 】離婚時にオーバーローンの自宅がある場合、どうなりますか？

「オーバーローン」とは、自宅不動産の現在の市場価値（評価額）よりも、住宅ローンの残高の方が上回っている状態のことを指します。離婚時オーバーローンの自宅がある場合、事案に応じて財産分与や離婚後の取り扱いが異なることになるため、注意が必要です。
この記事では、オーバーローンの自宅の財産分与の方法、離婚後のオーバーローンの自宅の取り扱いなどについて、わかりやすく解説しています。

オーバーローンの自宅は離婚時にどうなる？

原則として自宅は離婚時の財産分与の対象

離婚の際、夫婦が共同で築いた財産を公平に分ける「財産分与」は避けて通れない問題です。特に、自宅に住宅ローンが残っている場合、その家がオーバーローンの状態であると、財産分与の計算が複雑になります。

まず、「オーバーローン」とは、自宅不動産の現在の市場価値（評価額）よりも、住宅ローンの残高の方が上回っている状態を指します。例えば、「家の価値2,000万円」に対し「ローン残高2,500万円」の場合、実質的な価値はマイナス500万円ということになります。

そして、財産分与の対象となるのは、婚姻期間中に夫婦の協力によって築かれた共有財産です。具体的には、預貯金や株式、生命保険の解約返戻金など、プラスの財産はもちろん、自宅不動産も原則として財産分与の対象に含まれます。

自宅の財産分与の計算では、「自宅の評価額」から「ローン残高」を差し引いた「純粋な資産価値（純資産）」が、夫婦で分けるべき財産となります。この純資産を原則として夫婦で2分の1ずつ分け合うのが財産分与の基本的なルールです。

自宅がアンダーローン（家の評価額がローン残高を上回っている状態）の場合、残ったプラスの価値が財産分与の対象となります。

関連記事：離婚時に専業主婦（夫）でも財産分与は受けられる！割合や家、年金についても解説

オーバーローンの自宅しかない場合は財産分与の対象にならない

夫婦の共有財産がオーバーローンの自宅しかない場合、原則として財産分与は行いません。財産分与の目的は、夫婦が築いた「財産」を清算することであり、借金（マイナスの財産）を夫婦間で折半し清算することは予定されていません。

自宅がオーバーローンであるということは、純資産がマイナス（債務超過）の状態です。自宅の評価額が2,000万円、住宅ローン残高が2,500万円であれば、純資産はマイナス500万円となります。オーバーローンの自宅しかない場合、その自宅の純資産価値は「ゼロ円」として扱われ、清算すべき財産がないため、財産分与はしないことになります。なお、ローンの返済義務は、引き続きローンの契約者（名義人）が負うことになります。

オーバーローンの自宅以外の財産がある場合は？

オーバーローンの自宅の他に、預貯金や生命保険の解約返戻金といったプラスの財産（共有財産）がある場合、財産分与はどのように計算されるのでしょうか。

たとえば、自宅の評価額が2,000万円、住宅ローンの残高が2,500万円、その他の財産（預貯金や株式・債権などの金融商品など）が1,000万円あったとします。この場合、全ての財産を通算して最終的に残ったプラスの財産500万円を財産分与の対象とします。

このように夫婦の財産全体で債務超過となっていない限り、夫婦で2分の1ずつ分けることになるため、それぞれ250万円を取得することになります。

離婚時にオーバーローンの自宅がある場合の対処法

自宅に名義人が住み続ける

自宅がオーバーローン（住宅ローンの残高が不動産の市場価値を上回っている状態）である場合、離婚時の財産分与の対象は原則としてゼロになりますが、実際の住まいをどうするかという問題は残ります。

オーバーローンの自宅がある場合の対処法として、住宅ローン契約者（主に夫が多い）が、離婚後もその自宅に住み続け、ローンの返済を継続していく方法があります。
この方法は、ローンの名義人が住み続けるため、金融機関との契約条件（多くの場合、債務者が当該不動産に住むこと）に抵触せず、最もシンプルでスムーズな選択肢と言えます。

ただし、配偶者（妻）が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、離婚後に名義人の返済が滞ると、連帯保証人である元配偶者へ残債の一括請求がいくリスクが残ります。このリスクを避けるため、離婚時に連帯保証人から外れるよう金融機関と交渉する必要がありますが、新たな保証人を立てる必要があるなど、ハードルは高くなります。

名義人以外が住み続ける

住宅ローンの契約者ではない配偶者（主に妻や、親権を持つ側）が、子どもの転校を避けるなどの理由で、離婚後も自宅に住み続ける場合です。

この場合、ローンの返済を誰がどのように行うかによって、さらにいくつかのパターンに分かれます。
まず、ローンの名義人（元夫）が自宅を出て、引き続き返済を続けるパターンです。この場合、名義人の返済が遅れる、自宅が競売にかけられ、住んでいる元配偶者（元妻）が強制退去になるリスクがあります。また、金融機関の多くは「債務者が当該不動産に居住すること」を契約条件としているため、契約違反となり、金融機関の承諾を得る必要があります。

一方、住み続ける側（非債務者）に名義を変更し、その方が新たに住宅ローンを借り換えて単独で返済していく方法があります。これは契約関係が実態と一致していますが、新たな借り換えには、住み続ける側に現在の残債を一括で借り換えられるだけの安定した収入と返済能力が求められ、審査のハードルは決して低くはありません。

任意売却をする

夫婦のどちらも自宅に住み続けることを望まない場合や、ローンの返済が既に厳しく、将来的に破綻する見込みがある場合は、オーバーローンの状態であっても自宅を任意売却する方法を検討してください。

住宅ローン残高が売却価格を上回る状態の家でも、金融機関の同意を得て売却でき、任意売却を行わなかった場合や任意売却ができなかった物件については、競売が行われることになります。任意売却は、競売に比べて市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
残った住宅ローンは債権者と交渉して分割で返済していくことになるため、売却金額が高い方が住宅ローンの残債が減少し、売却後の返済計画も立てやすいでしょう。

ただし、売却後も残ったローンの支払義務は、ローンの名義人に残り、また、任意売却を行った事実は信用情報に事故情報として記録される（ブラックリストとなる。）というデメリットがあります。
任意売却には、夫婦の協力が不可欠であり、残債を誰がどれだけ支払うかについて、明確な取り決めが必要となります。

離婚時にオーバーローンの自宅がある場合のポイント

住宅ローンが払えなくなると差し押えられる

財産分与で自宅の純資産価値がゼロとされたとしても、住宅ローンの残債がなくなるわけではありません。ローンの契約者（名義人）は、離婚後も金融機関に対して全額を返済し続ける義務を負います。

もし、ローンの名義人が離婚後に経済状況が悪化し、住宅ローンの返済を滞納してしまうと、金融機関は担保として設定している抵当権を実行します。その結果、自宅は競売にかけられ、最終的に自宅を差押えられてしまうことになります。

特に、名義人ではない配偶者（元配偶者）や子どもが自宅に住み続けている場合、競売による売却が決定すると、強制的に退去を強いられることになり、生活が一変する深刻な事態となります。

そのため、オーバーローンの自宅をどちらかが引き継ぐ場合、「誰が」、「確実に」ローンを払い続けられるのかを冷静に判断し、万が一の際の対策（任意売却の検討など）も含めて、夫婦間で明確な合意書を作成することが極めて重要となります。

離婚しても連帯保証人から抜けられない可能性がある

住宅ローンを契約する際、夫婦の一方が債務者となり、もう一方が連帯保証人になっていることは少なくありません。離婚をしたからといって、連帯保証人の義務が自動的に消滅することはないという点には注意が必要です。

連帯保証人は、主たる債務者（ローンの名義人）が返済できなくなった場合、金融機関から残債の全額を一括で請求される法的義務を負います。離婚後にローンの名義人（元配偶者）が自己破産するなどして返済が不可能になった場合、連帯保証人であるあなた自身が多額の借金を背負うことになります。

連帯保証債務から逃れるためには、代わりの連帯保証人を立てたり、他の金融機関でローンの借り換えをしたりする必要がありますが、いずれのハードルも決して低くはありません。

財産分与の問題は弁護士に相談する

オーバーローンの自宅をめぐる財産分与の問題は、弁護士に相談するようにしてください。
弁護士に相談することで、ローン残高や自宅の評価額を正確に把握し、法的に妥当な財産分与の計算（清算額）を算出してもらえます。また、競売のリスクや連帯保証人リスクなど、離婚後の潜在的なリスクを回避するための適切なアドバイスを受けられます。さらに、相手方配偶者との交渉や、必要に応じた金融機関との交渉（連帯保証人変更や任意売却の相談など）を、専門家として代行してもらえます。

離婚という人生の大きな節目において、将来の経済的安定を確保するためにも、財産分与やオーバーローンの問題は専門家である弁護士に相談することを推奨します。

まとめ

離婚時のオーバーローンの自宅は、純資産価値がマイナスとなるため、夫婦全体の財産がマイナスの場合は、原則として、財産分与を行いません。離婚した後の自宅は、名義人が住み続ける・名義人以外が住み続ける・任意売却するという3つ選択肢があります。
ローンの支払義務は、離婚後も名義人に残り続け、連帯保証人の地位も自動では解除されないという点には注意が必要です。返済が滞れば自宅は競売となり、連帯保証人には多額の請求がされるリスクもあります。
将来のリスクを回避し、ご自身の生活を守るためにも、オーバーローンの自宅や連帯保証の問題については、専門知識を持つ弁護士に必ずご相談ください。