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- 投資で作った借金でも自己破産以外の債務整理は可能
- 自己破産は免責不許可事由にあたるため原則として借金が免除されない
- 例外的に裁判所の裁量で免責されることも
【Cross Talk】不動産投資で作った借金を整理したい！
資産運用のために借金をして不動産投資をしたのですが、空室や家賃滞納などで想定していた利益が出ません。
このままでは借金を返済していけそうにないのですが、どうにかなりませんか？投資でできた借金は債務整理できないと聞いたことがあるのですが、本当ですか？
そんなことはありません。自己破産以外の債務整理は可能ですし、自己破産で借金が免除される場合もあります。
債務整理できるんですね！
低金利が続く中、不動産投資をする方が増えています。一般的なサラリーマンがローンを組んで不動産投資をするということも決して珍しいことではなくなりました。
しかし、不動産投資には、空室や家賃滞納のリスクなどがあり、机上の計算どおりの収益が得られるとは限りません。
仮に想定していたような収益が得られなかったとしても、ローンの返済はしなければなりません。
借金を返済していくことが難しくなり、債務整理をしたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、自ら不動産投資というリスクを冒して利益を得ようとしておきながら、失敗したときに債務整理によって借金の減額を認めるのはおかしいと考える方もいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は、不動産投資で作った借金の債務整理について解説します。
不動産投資の借金を減らす方法
- 不動産を売却する
- 任意整理、個人再生、自己破産といった債務整理を行う
不動産投資の借金を減らすにはどのような方法がありますか？
主な方法としては、不動産の売却（任意売却）、債務整理（任意整理、個人再生、自己破産）があります。
不動産投資で作ってしまった借金を減らす方法としては、まず不動産そのものを処分（売却）することが考えられます。
裁判所の競売手続によらずに債務者が自ら不動産を売却することを、任意売却といいます。
また、任意整理、個人再生、自己破産といった一般的な債務整理の方法によって、借金の減額ないし免除を得られる場合があります。
購入した不動産を売却する（任意売却）
- 競売では市場の相場より安く落札されてしまう
- 早期に任意売却して借金を減らすのが有効
なぜ不動産を売却することが借金減額につながるのですが？
不動産が競売にかけられると市場の相場より安く手放すことになってしまうからです。借金を減らすには少しでも高く不動産を処分すべきですから、早期に任意売却することをお進めします。
ローンを組んで投資用不動産を購入した場合、債権者はその不動産に抵当権を設定します。
ローンの返済が滞った場合、抵当権を行使して裁判所の競売にかけ、落札されて納付された代金から債権の弁済を受けることになります。
しかし、一般的に競売の場合、市場の相場より低い価額で落札されることが多いようです。
そうなると、債権の弁済に充てられる額も少なくなるということになります。
そのため、借金を減額するには、競売によらずに（任意に）不動産をより高く売却し、債権の弁済に充てられる額を増やすことが有効といえます。
ただし、任意売却をするには、債権者に同意してもらい、抵当権を抹消してもらう必要があります。
債権者の立場からいえば、競売の手続に時間がかかり、落札額も市場の相場より安くなるよりは有利だということで、早期に申し入れをすれば任意売却に同意してくれることがあるのです。
逆に、長期間放置したため、競売手続がすでに相当程度進行してしまっているような場合、任意売却をしようとしても、債権者の同意を得ることは難しいでしょう。
ですから、任意売却は早い段階で行うことが重要です。
任意整理をする
- 任意整理は債権者と直接交渉する債務整理の方法
- 任意整理によって、返済額や返済条件などを見直す
任意売却のほかに借金を減額させる方法はありますか？
簡易な方法としては、債権者と直接交渉する任意整理があげられます。債権者との合意ができれば、借金の減額や返済方法の見直しなどをすることができます。
任意整理とは、裁判所の手続を行わず、直接債権者と交渉して借金を減額させる方法のことをいいます。
裁判所の手続を行わないため、費用と時間をかけずに進めることができるので、債務整理をする場合には、まず任意整理で解決できないかを考えることが多いでしょう。
交渉の結果、債権者との間で返済額や返済条件について合意ができれば、借金の負担を軽減することができます。
ただし、任意整理はあくまで任意の交渉ですから、交渉が常にうまくいくとは限りません。交渉しても債権者と合意できない場合がありますし、債権者が交渉に応じてくれない可能性もあるのです。
個人再生をする
- 個人再生で借金を５分の１程度まで減らすことができる
- 借金が5000万円を超えると個人再生はできない
裁判所の手続で借金を減額させる方法はありますか？
裁判所の個人再生手続によって、借金をおおむね５分の1程度に減額させることができます。ただし、個人再生は借金の総額に上限があるため、この上限を超えている場合、個人再生を利用することはできません。
個人再生は、裁判所の手続によって借金の額を減額し、原則3年で分割返済していくというものです。
どの程度減額できるかは、借金の額によって異なりますが、おおむね5分の1程度になると理解しておけばよいでしょう。
このように借金の減額方法としては非常に有効な個人再生ですが、この手続には、借金額に上限があります。具体的には住宅ローン等を除いて5000万円以下であることが要件とされているのです。
ここでいう住宅ローンとは、債務者の住んでいる住宅のローンのことで、投資用の不動産は含まれません。
そのため、不動産投資の借金の場合、個人再生が利用できない可能性があるのです。
ただし、個人再生が利用できなくても、より手続が複雑で費用も掛かる通常の民事再生手続を利用することは可能です。
自己破産はできないってホント？
- 投資は免責不許可事由に当たり、免責が認められない可能性が高い
- 裁判所の裁量で免責が認められる可能性もある
投資で借金をした場合、自己破産はできないと聞いたことがあるのですが、本当ですか？
不動産投資による借金は、自己破産による借金の免除が認められない可能性が高いと考えられます。ただし、更生の可能性を示すことで、裁判所が裁量で借金の免除を認めてくれる場合もあります。
不動産投資は免責不許可事由になる可能性が高い
自己破産（とそれに続く免責手続）は、債務者の債務を返済する責任を免除するという非常に強力な効果を持つ手続です。
そのため、どんな理由で借金をしても常に責任の免除を認めるというわけにはいきません。
そこで、破産法は、一定の理由がある場合には、借金の免除を認めないと定めています（破産法252条1項各号）。その理由を、「免責不許可事由」といいます。
不動産投資は、免責不許可事由の一つである「浪費又は賭博その他の射幸行為をしたことによって著しく財産を減少させ，又は過大な債務を負担したこと」（破産法252条1項4号）に該当する可能性が高いとえいえます。
したがって、不動産投資による借金は、原則として自己破産による免責は得られないと考えられます。
裁量免責で免責が許される場合もある
免責不許可事由がある場合であっても、裁判所は、破産手続開始に至った経緯その他一切の事情を考慮いて免責を許可することが相当であると認めるときは、免責許可の決定をすることができます（破産法252条2項）。
したがって、不動産投資による借金の場合であっても、破産手続に協力し、経済的更生の可能性を示すことができれば、裁判所に免責を認めてもらえる可能性があるといえます。
まとめ
不動産投資による借金の債務整理について解説しました。
債務整理が可能だとしても、どの手続がふさわしいかはケースバイケースであり、専門的な知識がないと判断が難しいでしょう。
不動産投資による借金について債務整理をお考えの方がいらっしゃいましたら、早期に債務整理に詳しい弁護士に相談することをお勧めします。
