土地を遺産分割する4つの方法！流れと合わせて詳しく解説│遺言相続問題コラム│東京新宿法律事務所

♠2026年1月28日
♣ 遺産分割協議
♥ 弁護士　野田恵

土地を遺産分割する方法とは？

土地の遺産分割とは？
土地を遺産分割する4つの方法とは？
土地の遺産分割の流れとは？

相談の流れ

相続問題の費用

【Cross Talk】相続した土地を分けるにはどうすればいいのでしょうか？

家族が亡くなり土地を相続しましたが、どのように分ければいいのでしょうか？

土地を遺産分割するには、現物分割、換価分割、代償分割、共有分割といった方法があります。

相続した土地の遺産分割について、詳しく教えてください。

土地の遺産分割には現物分割、換価分割、代償分割、共有分割の方法がある

土地を相続して、相続人が複数いる場合、どのように分かればいいのでしょうか。現金のように簡単に分けられない土地の遺産分割は、相続人同士の対立を招きやすく、手続きも複雑になりがちです。「土地を売却すべきか、それとも誰か一人が相続すべきか」、「手続きの流れがわからない」といった不安を抱えている方もいらっしゃるでしょう。
この記事は、土地の遺産分割に関する基本的な知識から、具体的な4つの分割方法、そして手続きの流れについて、弁護士が解説していきます。

土地の遺産分割とは？

遺産分割とは？
相続不動産も遺産分割の対象

土地を相続した場合、遺産分割が必要ですか？

ここでは、相続不動産の遺産分割の概要について解説していきます。

遺産分割とは？

遺産分割とは、故人が遺した財産（遺産）を、複数の相続人でどのように分けるかを決める手続きのことです。遺言書が残されていない場合や、遺言書で遺産の分割方法が具体的に指定されていない場合、相続人全員で話し合って合意形成を図る必要があります。
この話し合いは「遺産分割協議」であり、協議の結果、相続人全員が合意した内容を文書としてまとめたものが「遺産分割協議書」です。遺産分割協議書は、法律上必ず作成しなければならないものではありませんが、相続手続きに必要となる場合が多く、また後々のトラブルを防ぐためにも作成しておくのが一般的です。
遺産には、現金や預貯金、株式といった金融資産のほか、不動産、動産など様々な財産が含まれます。そのため、相続人それぞれの状況や希望、そして財産の種類に応じて、公平な分け方を検討していくことが重要です。
遺産分割協議は、相続人全員が参加する必要がありますが、必ずしも全員が一堂に会する必要はなく、電話やメールなどで話し合うことも可能です。ただし、一人でも欠けていると協議が無効になるため、注意が必要です。

相続不動産も遺産分割の対象

故人が所有していた土地や建物などの不動産も、遺産分割の対象となります。不動産は、現金や預貯金のように簡単に分けられるものではないため、遺産分割の中でも特にトラブルになりやすい財産です。
不動産を遺産分割する際には、その「価値」をどのように評価するかが大きなポイントとなります。一般的には、時価を基準に話し合いを進めますが、相続税の計算で使われる「相続税評価額」を参考にすることもあります。例えば、路線価や固定資産税評価額をもとに不動産の価値を算出し、その評価額を基に分割方法を検討していくのが一般的です。
相続税評価額は、必ずしも市場での売買価格（時価）と一致するわけではありません。一般的に、相続税評価額は時価の8割程度といわれており、この評価方法の違いが相続人同士の意見の相違に繋がることもあります。

土地の遺産分割する4つの方法

土地の遺産分割をする4つの方法とは？
現物分割、換価分割、代償分割、共有分割とは？

相続した土地を遺産分割するには、どのような方法がありますか？

ここでは、土地を遺産分割する4つの方法について解説していきます。

土地をそのまま分割する現物分割

現物分割とは、文字通り遺産をそのままの形で分割する方法です。相続した土地を相続人の間で分筆（1つの土地を複数に分けること）してそれぞれが所有したり、相続人のうちの誰か1人が単独で土地全体を相続したりする場合がこれに該当します。
この方法のメリットは、売却などの手間がかからず、思い入れのある土地をそのまま引き継げる点です。しかし、公平な分割が難しいという大きなデメリットがあります。例えば、土地の面積を単純に二等分しても、片方が道路に接していなかったり、利用価値が低かったりする可能性があり、各相続人が受け取る価値が平等になるとは限りません。この不公平感が相続人同士の新たなトラブルの原因となることも少なくありません。

土地を売却して分割する換価分割

換価分割は、相続した土地を売却し、その売却代金を相続人全員で分配する方法です。
最大のメリットは、土地を現金化することで、相続人の間で完全に公平な分割ができることです。後述する代償分割のように特定の相続人が代償金を準備する必要がなく、また、土地の価値をどのように評価するかでもめるリスクも回避できます。
一方、デメリットとしては、手続きに手間と時間がかかること、そして何より土地を失ってしまうことです。また、市場の状況によっては買い手が見つからず、希望する価格で売却できないリスクも考慮しなければなりません。

土地を相続しない方には代償金を支払う代償分割

代償分割は、相続人のうちの1人が土地を単独で相続する代わりに、その評価額に応じて他の相続人へ金銭（代償金）を支払う方法です。
この方法のメリットは、土地を分割することなく、特定の相続人が単独で引き継げる点です。また、代償金を支払うことで公平性を保つことができ、他の相続人の不満をおさえることができます。
しかし、代償分割を行うには、土地を相続する人が代償金を支払うだけの十分な資力を持っていることが前提となります。また、土地の評価額を巡って意見が対立し、トラブルに発展する可能性もあります。代償金の算定基準を相続人全員で合意しておくことが重要です。

相続人同士で土地を共有する共有分割

共有分割は、相続した土地を売却も分割もせず、相続人全員の共同名義にする方法です。
この方法のメリットは、とりあえず現状維持した上で公平に分けられることです。しかし、デメリットも大きいため、相続人間の中が良好でない場合などは特に避けるべき方法とされています。なぜなら、土地を共有名義にすると、売却やリフォーム、賃貸に出すといった行為には共有者全員の同意が必要となるためです。一人でも反対すれば何も進められず、土地が「塩漬け」状態になってしまいます。
さらに、共有者が亡くなると、その共有持分はさらに細分化され、権利関係がより複雑になります。これにより、将来的に不動産を売却しようとした場合などは、誰が所有者なのかの調査が必要になるほか、全員の合意を形成できず、不動産の売却や活用が事実上できなくなるリスクがあります。

土地を遺産分割する流れ

土地の遺産分割をする流れとは？
遺産分割協議書に従い相続登記をする必要

相続した土地を遺産分割するにはどうすればいいのでしょうか？

ここでは、土地の遺産分割をする流れを解説していきます。

相続人・相続財産の調査

遺産分割協議に入る前に、まずは「誰が相続人になるのか」、そして「故人がどのような財産を遺したのか」を正確に把握する必要があります。
相続人調査では、故人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本を収集し、法定相続人を確定させます。これは、一人でも相続人が欠けた状態での遺産分割協議は無効となるため、非常に重要な手続きです。
次に、相続財産の調査を行います。現金や預貯金だけでなく、不動産（土地・建物）、株式、自動車など、全ての財産を漏れなく洗い出します。特に不動産については、市区町村から送付される固定資産税の納税通知書や、法務局で取得できる「名寄帳（なよせちょう）」などで、故人が所有していた不動産を全て確認しましょう。

相続人全員で土地の分け方について遺産分割協議を行う

相続人と相続財産が確定したら、相続人全員で遺産分割協議を開始します。遺言書がある場合は基本的にその内容に従いますが、遺言書がない場合は、相続人全員で話し合いを行い、誰がどの財産を相続するかを決めます。
土地の分割については、前述の現物分割、換価分割、代償分割、共有分割の中から、相続人全員が納得できる方法を話し合います。話し合いがまとまったら、その内容を遺産分割協議書として書面にまとめ、相続人全員が署名と実印を押印します。この遺産分割協議書は、後の相続登記で必要となる重要な書類です。
なお、遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申立て、裁判所の仲介のもとで話し合いを進めることになります。

相続登記の申請をする

遺産分割協議で不動産を取得する方が決まったら、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記（所有権移転登記）を申請します。
相続登記の申請には、遺産分割協議書や故人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書など、様々な書類が必要です。これらの書類を正確に揃え、登記申請書を作成します。

相続登記の完了

法務局に申請書類一式を提出し、問題なく審査が完了すると、登記が完了したことを証明する「登記識別情報通知」が交付されます。これは、以前の「権利証」にあたる、不動産の新しい所有者であることを示す重要な書類です。この通知を受け取ったら、念のため法務局で登記簿謄本を取得し、ご自身の名義に変更されていることを確認すれば、全ての手続きが完了です。
なお、2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく、相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしないと、手続きを怠ると過料の対象となります。不動産を相続した際には、この義務を念頭に置き、速やかに手続きを進めることが大切です。

まとめ

相続財産に土地が含まれる場合、遺産分割は非常に複雑になりがちです。遺産分割には「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」、「共有分割」の4つの方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。どの方法を選ぶべきかについては、相続人それぞれの状況や土地の特性によって異なります。
遺産分割を円滑に進めるには、まず相続人や相続財産の正確な調査を行い、相続人全員で納得のいく話し合いをすることが不可欠です。
当事務所には相続手続きに詳しい弁護士が在籍しておりますので、お困りの際はお気軽にお問い合わせください。

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