不動産を相続した場合の名義変更はすべき？変更する方法やリスクについて│遺言相続問題コラム│東京新宿法律事務所

♠2026年1月29日
♣ 相続全般
♥ 弁護士　境野秀昭

相続した不動産の名義変更をするには？

相続した不動産の名義変更とは？
相続した不動産の名義変更をしないリスクとは？
相続した不動産の名義変更をする方法とは？

相談の流れ

相続問題の費用

【Cross Talk】不動産を相続したら名義変更をしなければなりませんか？

不動産を相続した場合、名義変更の手続きをしなければなりませんか？

原則として3年以内に相続登記をする義務があります。

相続不動産の名義変更について、詳しく教えてください。

相続登記は3年以内に行う義務がある

不動産を相続した場合、名義変更はどうすればいいのでしょうか？相続不動産の名義変更をせずに放置しているとどのようなリスクがあるのでしょうか？近年の法改正によって、相続登記が義務化され、この義務を怠るとペナルティが課される可能性もあります。
この記事では、相続不動産の名義変更の概要や、手続きをしないことのリスク、具体的な名義変更の方法などについて、弁護士が解説していきます。

相続不動産の名義変更とは？

相続不動産の名義変更とは？
相続不動産の名義変更の期間は3年

相続した不動産の名義変更とはどのようなものなのでしょうか？

ここでは、相続不動産の名義変更の概要について解説していきます。

相続した不動産の名義変更は3年以内

不動産相続における名義変更とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物といった不動産について、その所有権を相続人へと移転させる手続きを指します。この手続きは一般的に「相続登記」と呼ばれ、法務局に保管されている不動産の情報を記した「登記事項証明書」（登記簿謄本）上の所有者名を、被相続人から相続人の氏名へと書き換えることで行われます。

不動産は、売買や贈与などによって所有者が変わるのと同様に、相続によって所有権が移転した場合にも、法務局で定められた手続きを経て名義変更を行う必要があります。
これまで任意とされてきた相続登記ですが、2024年（令和6年）4月1日より法律上の義務となりました。これは、所有者不明の土地が増加し、社会問題となっていた状況を改善するための法改正によるものです。

新たな制度では、不動産を相続したことを知った日、または遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記の申請を行うことが義務付けられています。この「3年以内」という期限は、2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前に発生した相続でまだ名義変更がされていない不動産についても適用されます。具体的には、2024年3月31日以前の相続については、2024年4月1日から3年以内に登記を完了させる必要があります。

相続した不動産の名義変更をしないリスク

相続不動産の名義変更をしないリスクとは？
ペナルティが課され、権利関係が複雑化する

相続した不動産の名義変更を放置しておいてはいけないのでしょうか？

ここでは、相続不動産の名義変更をしないリスクについて解説していきます。

過料が課される

2024年4月1日から相続した不動産の名義変更が義務化されたことで、正当な理由なく期限内に相続登記の申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この「正当な理由」とは、例えば長期の海外渡航や病気療養など、客観的に手続きが困難であったと認められる場合を指し、「義務化されたことを知らなかった」や「手続きの方法が分からなかった」といった個人的な理由は含まれません。登記官が個別に判断することになりますが、安易な自己判断は避け、速やかに手続きを行うことが賢明です。

権利関係が複雑になり利用・売却が難しくなる

名義変更を行わないまま放置すると、不動産の権利関係が時間とともに複雑化し、その後の利用や売却が極めて困難になるリスクが高まります。例えば、相続した不動産を売却しようとしても、登記簿上の名義が亡くなった方のままであれば、買主への所有権移転登記ができません。また、不動産を担保に融資を受けようとしても、金融機関は所有者が明確でない不動産を担保として認めないため、資金調達の道も閉ざされてしまいます。
また、相続登記をせずに世代が移り変わると、新たな相続人が次々と発生し、関係者が膨大になる「数次相続」の状態に陥ることがあります。そうなると、相続人全員の特定と連絡、そして全員の合意を得て手続きを進めることが極めて困難となり、場合によっては名義変更自体が事実上不可能となるでしょう。
関連記事：不動産相続の際の代償分割の要件や代償金の決め方などを解説！

管理責任や納税義務からは逃れられない

相続登記を行わなかったとしても、不動産を相続した以上、その不動産に関する管理責任や納税義務からは逃れることはできません。
例えば、相続した家が空き家となり、老朽化して倒壊の危険がある場合や、近隣に迷惑をかけるような状態になった場合、その責任は名義変更の有無にかかわらず、相続人全員に生じます。
また、名義変更がされていなくても、固定資産税については、地方自治体は相続人を調査し、代表相続人宛に納税通知書を送付してきます。そのため、相続登記をしていないからといって納税義務が免除されることはありません。さらに、管理が行き届かない空き家が「特定空き家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増額される可能性もあります。

相続不動産の名義変更をする方法

相続不動産の名義変更をする方法とは？
遺言がない場合には遺産分割協議が必要

相続不動産の名義変更をするにはどうすればいいのでしょうか？

ここでは、相続登記をするための手続きの流れについて解説していきます。

遺言書の確認

相続登記を進めるにあたり、最初に行うべきは、被相続人が遺言書を残していたかどうかの確認です。遺言書は、被相続人の財産を誰にどのように引き継がせるかを明確にする重要な書類であり、遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って不動産の名義変更が行われます。
遺言書の内容によっては、遺産分割協議が不要となり、手続きが簡素化される場合もあります。公正証書遺言や自筆証書遺言など、遺言書の種類によって、その後の手続きや必要な添付書類が異なる場合があるため、内容をしっかり確認することが大切です。

遺産分割協議を行う

遺言書がない場合や、遺言書があっても遺産分割の対象となっていない不動産がある場合は、相続人全員で「遺産分割協議」を行う必要があります。
遺産分割協議とは、相続人全員で話し合い、どの財産を誰が相続するかを決める手続きです。不動産についても、誰が単独で相続するのか、あるいは複数人で共有するのかなどを協議し、合意を形成します。この協議は相続人全員が参加し、一人でも欠けた状態で行われた場合は無効となります。協議がまとまったら、その内容を明記した「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名し、実印を押印します。この遺産分割協議書は、相続登記の際に必要となる重要な書類です。
関連記事：遺産分割協議のやり直しはできる？期限はある？

必要書類の収集

相続登記には、多岐にわたる書類の収集が必要です。これらの書類は、不動産の所有権が正しく相続人に移転されたことを法的に証明するために不可欠となります。名義変更に必要となる主な書類は以下の通りです。

被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
相続人全員の現在の戸籍謄本
不動産を相続する相続人の住民票
遺産分割協議書（遺言書がない場合）
相続人全員の印鑑証明書
不動産の評価証明書　など

登記申請書を作成して法務局に提出

必要書類が全て揃ったら、法務局に提出する「登記申請書」を作成します。登記申請書には定められた様式があり、法務局のホームページでひな形を入手できます。申請書には、不動産の表示、登記の原因、申請人の情報、登録免許税額などを正確に記載する必要があります。
作成した登記申請書と収集した必要書類一式をまとめ、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。提出方法は、直接窓口に持参する方法のほか、郵送やオンラインでも可能です。

登記識別情報通知（権利証）を受け取る

法務局に申請書類を提出後、特に問題がなければ1～2週間程度で登記手続きが完了します。
登記が完了すると、法務局から新しい名義人宛に「登記識別情報通知」が発行されます。これは、一般的に「権利証」と呼ばれるもので、その不動産の所有権を証明する非常に重要な書類です。

相続不動産の名義変更は弁護士に相談すべき

相続不動産の名義変更を弁護士に相談するメリットとは？
相続人同士の交渉や必要な手続きを一任できる

相続不動産の名義変更については、弁護士に相談すべきなのでしょうか？

ここでは、相続不動産の名義変更を弁護士に相談するメリットについて解説していきます。

遺産分割協議を有利に進められる

相続財産の中に不動産が含まれる場合、その分割方法には、実際に不動産を物理的に分ける「現物分割」、不動産を取得した相続人が他の相続人に金銭を支払う「代償分割」、不動産を売却して代金を分ける「換価分割」、そして複数人で共有名義とする「共有分割」など、複数の選択肢があります。
弁護士に相談することで、これらの分割方法の中から、個々の相続人の状況や意向、そして不動産の特性を考慮した最適な方法について、専門的なアドバイスを受けることができます。弁護士は第三者として冷静かつ客観的な視点から、相続人間の調整役を担うことができるため、話し合いを有利に、かつスムーズに進めることが期待できるでしょう。

不動産登記手続きを行ってもらえる

相続不動産の名義変更をするには、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書など多岐にわたる書類の収集と、専門的な知識を要する登記申請書の作成が必要となります。
弁護士は、不動産登記に関する深い知識と経験を有しているため、必要な書類を漏れなく収集し、適切な登記申請書を作成することができます。これにより、申請ミスによる手戻りを防ぎ、スムーズかつ確実に名義変更手続きを完了させることが可能となります。
関連記事：不動産の相続登記に必要な登録免許税って？納付方法や計算方法は？

裁判手続きも任せられる

遺産分割協議がどうしてもまとまらず、家庭裁判所での「遺産分割調停」や「審判」に移行せざるを得ない状況になった場合でも、弁護士が強力な味方となります。
弁護士は、依頼者の代理人として調停に出席し、法的な観点から的確な主張を展開し、依頼者の利益を最大限に守るための交渉を行います。
寄与分や特別受益、不動産の評価など、複雑な法律問題が絡む事案においても、弁護士は依頼者に代わって証拠収集、書面作成、法廷での主張・立証活動を行ってもらえるはずです。

まとめ

相続不動産の名義変更は、2024年4月1日から義務化され、原則として相続を知った日から3年以内の申請が必要です。名義変更を放置していると、10万円以下の過料が課されるだけでなく、権利関係の複雑化による売却困難、管理責任や納税義務の継続といったリスクが生じます。
相続不動産の名義変更の手続きには専門的な知識が必要な場合もあり、意見の合わない相続人の間でのトラブルに発展することも少なくありません。当事務所には相続問題に詳しい弁護士が在籍しておりますので、お悩みの場合はお気軽にお問い合わせください。

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