不動産の遺産分割方法の1つである換価分割をする際の3つのポイント

♠2025年10月29日
♣ 遺産分割協議
♥ 弁護士　岡田賢太

相続で弁護士を利用した場合のメリットと選び方について知ろう

不動産の遺産分割方法は４種類ある！
換価分割はトラブルになりにくく、お金がないときでも利用できる
贈与とみられないように注意が必要

相談の流れ

相続問題の費用

【Cross Talk】不要な不動産を処分してお金で分けたい！

父が亡くなり、兄弟3人で父の遺産を相続することになりました。遺産と言っても、自宅の土地建物のほかは、預金がいくらかある程度です。どのように遺産を分ければいいでしょうか？

遺産分割の方法にはいくつかの種類がありますが、今おっしゃった状況では、換価分割がふさわしいのではないでしょうか。簡単に言えば、遺産を売却して現金に換え、現金で分けるということです。

たしかに、誰も父の自宅に住むつもりはないので、売ってお金で分けた方がいいですね！

換価分割で遺産を公平に分割することができる！

相続人が複数いる場合、被相続人の遺産をどのように分けるかについて、相続人間で協議して決める必要があります。これを遺産分割と言いますが、遺産を分ける方法にはいろいろな種類があります。今回は、そのなかでも遺産を売却して現金化し、相続人間で現金を分ける換価分割について、メリットや換価分割をする際の注意点などを解説します。

相続における不動産の遺産分割方法は４つある

遺産分割の方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有の４つがある
相続人間の話し合いで分割方法を選ぶ

父の遺産をどのように分けるかについて兄弟で話し合うことになったのですが、遺産の分け方にはどのような種類があるのですか？

遺産分割には、遺産の現物を分ける現物分割、特定の相続人が遺産を相続し、その代わりに他の相続人に金銭を支払う代償分割、遺産を売却して金銭で分ける換価分割、遺産を共有で取得する共有（共有分割）の４種類があります。

現物分割

現物分割は、相続人間で遺産の現物そのものを分けるというもので、もっともオーソドックスな分割方法といえるでしょう。たとえば、遺産として不動産、預貯金、有価証券（株式、国債など）がある場合に、相続人の１人が不動産を、１人が預貯金を、１人が有価証券を取得するというように、それぞれが遺産の現物を取得するのです。

代償分割

代償分割は、特定の相続人が遺産を取得し、他の相続人にはその代わりに相応の金銭（代償金）を支払うというものです。たとえば、親と同居して家業を継いだ長男が遺産の全てを取得し、弟や妹には金銭を支払う、というような場合が考えられます。

換価分割

換価分割は、遺産を換価（換金）して相続人間で現金を分配するというものです。換価分割については、「3.換価分割のメリット３つについて」で詳しく解説します。

共有（共有分割）は、遺産を複数の相続人の共同所有とすることです。たとえば、遺産の不動産の分割方法について合意ができないために、不動産を相続人間の共有とするという場合が考えられます。このように、遺産分割には４つの種類がありますが、どの方法によるかは相続人間の協議で決めることができます。

換価分割のメリット３つについて

公平に分けることできるのでトラブルになりにくい
お金がない場合でも使える

４つの分割方法の中で、換価分割にはどんなメリットがあるのですか？

まず、お金で分けるため、公平でトラブルになりにくいということがあげられます。また、不要な遺産を処分できるということもメリットの一つでしょう。さらに、換価分割は、代償分割と違ってお金がない場合でも利用することができます。

トラブルになりにくい

現物分割や代償分割では、特定の相続人が特定の遺産を取得することになります。そうなると、複数の相続人が特定の財産の取得を希望した場合など、話し合いが進展しないということあります。また、たとえ話し合いができたとしても、他の相続人に不満が残り、後日トラブルに発展する可能性も否定できません。

これに対し、換価分割の場合、遺産を換価（現金化）し、法定相続分に従って現金を分けるので、相続人間に不平等は生じません。そのため、他の分割方法と比べるとトラブルになりにくいといえます。

不要な遺産を処分できる

たとえば、遠隔地にある不動産など、相続人全員が取得を希望しない不要な遺産がある場合、現物分割や代償分割では不要な財産の押しつけあいになってしまう可能性があります。これに対し、換価分割では、不要な財産を処分して金銭で分割することができます。

代償分割の代償金を支払うお金がない場合に使える

代償分割では、特定の相続人が遺産を取得する代わりに他の相続人に代償金を支払う必要があります。そのため、代償金を支払う原資がない場合、代償分割を選択することはできません。

これに対し、換価分割は、遺産を売却して得たお金を分けるので、資力のあるなしにかかわらず利用することが可能です。

換価分割のデメリット

換価分割のデメリット
不動産を失う・売却のタイミングが難しい・譲渡所得税が発生する可能性があるなど

換価分割のデメリットについて教えて下さい。

いくつかある換価分割のデメリットについて確認しましょう。

換価分割には次のようなデメリットもあります。

不動産を失うことになる

不動産を換価分割するということは、当然不動産を売却することになるため、不動産の所有権を失うことになります。
そのため、実家を置いておきたい、というような希望は叶わないでしょう。

その時の景気などに不動産の販売価格が左右される

その時の景気などによって不動産の販売価格が左右されます。

景気が良いときであれば比較的高値で売れる可能性がありますが、景気が悪くなっている場合には値段を下げても買い手がつかないということも珍しくありません。

換価をするのに費用がかかる

通常は不動産会社に売却を依頼するので、仲介手数料が必要です。
また、不動産の譲渡をするにあたって不動産登記をする必要があり、司法書士に依頼する費用や登録免許税がかかります。

譲渡所得税が発生する

売却価格次第では譲渡所得税が発生します。

取得価格等よりも売却価格等のほうが高い場合には譲渡所得税がかかり、被相続人が取得したときからの保有期間に応じた納税が必要となります。

換価分割の3つのポイント

換価分割の3つのポイント
遺産をしっかり調査して分割方法をしっかり検討したうえで行う

換価分割をする場合のポイントのようなものはあるでしょうか？

3つのポイントを確認しましょう。

換価分割を行うにあたっての3つのポイントを確認しましょう。

遺産をしっかり調査する

遺産をしっかり調査しましょう。

不動産の換価分割は、不動産を取得しない方が他の財産を取得してもなお不満が残るような場合に検討されるものです。

よく調べると、相続人の知らない銀行口座に預金が残っていたり、証券会社を通じて株式を購入していてかなりの額になったりするような場合には、それを取得できれば納得がいくケースもあります。

遺産をしっかり調査して、他の財産の取得で丸く収まる可能性はないかをしっかり検討しましょう。

どの分割方法が適切かを検討する

どの分割方法が適切かについてはよく検討しましょう。

換価分割は不動産を失う、景気が悪いときには売却価格を下げざるを得ないなど、遺産相続においては不利となるデメリットが多いです。

現物分割を見直して対応ができないか、換価分割はできないのか等、他の分割方法についてもきちんと検討したうえで、換価分割を行うのが良いでしょう。

デメリットにどう対応するか検討する

デメリットにどう対応するか検討をしましょう。

上述したように換価分割には大きなデメリットがあります。

販売価格が下がった場合に当事者でどうするのか、費用はどうやって負担するのかなどは、しっかり検討するようにしましょう。

換価分割が向いている場合

換価分割が向いている場合
相続人が不動産を利用しない・代償金の用意ができない・まとまったお金が必要な場合など

換価分割が向いているのはどのような場合ですか？

相続税の納税資金に乏しい場合や配偶者の方が施設入居をしたい場合など、まとまったお金が必要な場合は向いているでしょう。

換価分割が向いているのは次の3つが挙げられます。

相続人が不動産を使用しない

相続人が誰も不動産を使用しない場合は換価分割が向いています。

誰かが不動産を使用するような場合、売却してしまうと使用ができなくなりますが、誰も使用しないような場合には、実家のように置いておきたい不動産でなければ、売却してしまったほうが分けやすいでしょう。

相続人が平等な分割を求めていて代償分割金の用意もできない

相続人が平等な分割を求めていて、代償金を分割でも用意できないような場合が挙げられます

遺産のうちかなりの部分を不動産が占めている場合、一人の相続人が不動産の所有権を取得すると、相続での法定相続分に応じた平等な取り扱いができなくなることがあります。

相続人が平等な処遇を求める場合、代償分割をすることが検討されるのですが、代償金の用意ができず、分割でも支払いが難しいこともあります。

平等な分割を徹底するならば、換価分割を利用せざるを得ないということになります。

相続税の納税資金や施設への入居などお金が必要

相続税の納税資金や施設への入居などまとまったお金が必要である場合も、換価分割が向いています。

例えば、配偶者が亡くなってしまった結果、もう一方が一人で自宅で過ごすのは心もとないという場合があります。

このような場合で、高額な施設への入居費用が用意できないときは、不動産を売却してしまってこれを用意することも有力な資金確保の候補となります。

換価分割の3つの注意点

換価分割にあたっての注意点
贈与とみられる可能性がある・売却期限を決めておく・費用負担について決めておくなど

換価分割をする場合の注意点はありますか？

いくつかありますが、特に不動産相続後の贈与とみられて贈与税の課税をされないようにすることが重要です。

換価分割をする場合の注意点としては次のものが挙げられます。

換価分割は不動産相続後の贈与と見られる可能性がある

換価分割が利用されるのは、主に遺産に不動産がある場合です。不動産を換価（売却）するには、まず不動産の名義を被相続人から相続人に移す（相続登記をする）必要があります。そのうえで、不動産業者と仲介契約を結んで買い手を探してもらい、買い手が見つかれば買い手との間で売買契約を締結することになります。

相続人が多数にのぼる場合、全員の連名で契約するのは煩雑で時間もかかります。そのため、便宜上誰か一人が代表になって相続登記をして売却の手続きを進め、売却代金を分配すればいいのではないかと考える方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、このような手順を踏むと、代表となった相続人から他の相続人への金銭の分配が、相続とは関係のない贈与のように見えてしまい、贈与税を課されるおそれがあります。

それを避けるには、遺産分割協議書に、換価のための便宜として特定の相続人の名義に相続登記をすることと売却代金の分割割合を明記し、遺産分割協議書にしたがって実際に分配することが必要になります。

国税庁も、遺産分割調停で換価分割をすることになった場合の相続登記と贈与税について、「共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。」との判断を示しています。

＜国税庁HP＞