相続不動産を共有するメリット・デメリットは？解消方法も弁護士が解説│遺言相続問題コラム│東京新宿法律事務所

♠2025年9月22日
♣ 相続全般
♥ 弁護士　鎌田隆博

「実家を兄弟で共有名義にしても大丈夫だろうか」とお悩みではないでしょうか。

相続した不動産の共有には、遺産分割協議を完了させやすいなどのメリットがある一方、売却に共有者全員の同意が必要になるなど、長期的にはデメリットのほうが大きいのが実情です。本記事では、不動産を共有するメリット・デメリットと、共有状態を解消する方法まで、弁護士がわかりやすく解説します。

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はじめに

親の不動産を相続したものの、兄弟姉妹で共有するべきか悩んでいませんか。
実家などの不動産の相続は、多くの家庭で避けられないテーマです。
特に相続人が複数いる場合、「共有」という形で不動産を引き継ぐことがありますが、その選択にはメリットもデメリットも存在します。
節税や手続きのしやすさがある一方、後々トラブルの火種になることも。
本記事では、不動産を共有状態にするメリット・デメリットを整理し、判断の助けになる情報をわかりやすく解説します。

相続した不動産を共有状態にするとは？

不動産の相続が開始されると、その不動産は相続人全員が共有している状態になります。
共有には持分があり、この段階での持分は法定相続分に従う形となります。
たとえば、被相続人である親が亡くなって3人の子が相続人となる場合、遺産となる不動産の持分は1/3ずつ共有している状態です。
不動産の所有者が亡くなった場合に、登記名義を被相続人から相続人に変更する手続きを相続登記といいますが、相続人全員の共有になった段階でも、2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。ただし、遺産分割協議で誰が取得するか確定する前の段階では、法定相続分による相続登記や、より簡易な「相続人申告登記」によって義務を果たすこともできます（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象。2024年3月以前に発生した相続は2027年3月31日が期限です）。
共有状態になっている不動産を誰が相続するか確定するために遺産分割協議をしますが、遺産分割協議の結果として不動産を複数の相続人で共有する場合もあります。
また、遺産分割協議の結果、1人が現金を相続し、ほかの2人が共有する場合などもあります。

遺産分割方法は他に3種類ある

共有以外の主な遺産分割方法として、以下の3種類があります。

現物分割
代償分割
換価分割

現物分割

現物分割は、相続される財産を処分することなく、それぞれの相続人が遺産をそのまま相続する方法です。
たとえば、長男と次男に土地と現金の遺産が残されていた場合に、長男が土地を相続し、次男が現金を相続するケースです。

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が遺産をそのまま相続し、ほかの相続人に対して代償金を支払う方法です。
たとえば、親の不動産を長男が単独で相続し、次男に代償金として不動産の価値に見合う金銭を支払うのが代償分割です。

換価分割

換価分割とは、遺産を売却して金銭にしたあと、その金銭を各相続人で分配する方法です。
相続財産として土地が残されたが誰も相続したくない場合や土地より現金として受け取りたい場合に有効です。

相続した不動産を共有状態にするメリット

相続した不動産を共有状態にするメリットは、以下の2つです。

遺産分割協議を完了させやすい
節税になる可能性がある

それぞれ詳しく説明します。

遺産分割協議を完了させやすい

相続した不動産をどうするか意見がまとまらない場合、遺産分割協議がいつまで経っても完了せず、トラブルに発展するおそれがあります。
また、相続税の申告は原則として相続開始から10カ月以内に行う必要があるため、相続の手続きが進まないと相続税の申告に弊害が生じる可能性もあります。
未分割のまま相続税の申告を行うことも可能ですが、修正申告が必要になるといった手間もあるため、不動産を共有にすることで遺産分割協議を完了させ、相続の手続きを進めやすくすることができます。

節税になる可能性がある

相続した不動産を共有すると、節税になる可能性があります。
一般にマイホーム特例と呼ばれる特別控除の制度で、マイホーム（居住用の財産）を売却した場合に得られる譲渡所得について、最高で3,000万円まで譲渡所得税が控除されます。
所定の要件を満たした場合、不動産を共有している各相続人がそれぞれ特例を利用できる場合があります。
ただし、この特例は各人が自ら居住していたことなどが要件で、相続した空き家を売る場合は別の特例（被相続人の居住用財産の特例）の検討が必要になることもあります。適用の可否や税額の判断は税務の専門領域となりますので、当事務所のグループ法人の税理士にご確認ください。

相続した不動産を共有状態にするデメリット

相続した不動産を共有する場合に、デメリットもあります。

1.相続登記の手続きの手間が増える
2.売却に共有者全員の同意が必要となる
3.見知らぬ人と共有状態になるリスクがある
4.権利関係が複雑化するリスクがある
5.単独使用時に賃料の支払い義務が生じる場合がある

それぞれのデメリットについて解説します。

相続登記の手続きの手間が増える

相続開始時に相続人全員の共有で相続登記をして、その後の遺産分割協議によって誰が不動産を所有するか（共有するか）が決まった場合、それに従って再度登記する必要があるため、手間や費用がかかります。

売却に共有者全員の同意が必要となる

共有している不動産は保存、管理、変更の3種類の行為があります。
保存は共有物の清掃や修繕などが当てはまり、各共有者が独自の判断で行うことができます。
管理は共有物の賃貸借契約の締結や解除などで、持分の過半数の同意が必要です。
変更は共有物全体の売却や取り壊しを行うことを指し、変更をするには共有者全員の同意が必要となります。
なお、各共有者は自己の持分に関する権利（持分権）については、ほかの共有者の同意を得ず他者に売却することができます。

見知らぬ人と共有状態になるリスクがある

共有者が不動産の持分権を他者に売却した場合、持分権を取得した人が新しい共有者になります。
ほかの共有者にとっては、見ず知らずの者と共有状態になることで、トラブルの原因になる可能性もあるでしょう。

権利関係が複雑化するリスクがある

共有状態が長期間継続すると、ほかの共有者が複数の者に持分権を売却したり、共有者が亡くなって複数の相続人が持分権を相続したりするなど、権利関係が複雑になるおそれがあります。
共有者が増えると、管理や変更のための話し合いが困難になるなどの問題が生じやすくなります。

単独使用時の賃料支払い義務

共有者の1人が権限なく共有不動産を単独で使用している場合、ほかの共有者は占有者に対して賃料相当額を請求できるという判例（最判平12・4・7裁判集民198号1頁）があります。
共有不動産を単独で使用できる権限とは、ほかの共有者と使用貸借契約を締結している場合などです。
この点、使用貸借契約は、相当期間が経過したあとに解約の申し入れをすれば、原則として契約を終了させることができます。
契約が終了したあとに単独で使用を継続する場合、賃料相当額の支払が必要になります。

不動産の共有状態を解消する方法

共有のデメリットが現実化してしまった場合でも、共有状態は固定的なものではなく、後から解消することができます。
主な方法を確認しておきましょう。

共有物分割請求はいつでもできる

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（民法256条1項）。
まずは共有者間の協議で、①現物分割（土地を物理的に分ける）、②代償分割（共有者の1人が不動産を取得し、他の共有者に持分に相当する金銭を支払う）、③換価分割（不動産を売却して代金を持分に応じて分ける）のいずれかの方法による解消を目指します。

協議がまとまらない場合には、共有物分割調停や共有物分割訴訟を裁判所に申し立てることができます。
訴訟では、最終的に競売による換価分割が命じられることもあり、その場合は市場価格より低い金額での売却になりがちです。
できる限り協議・調停の段階で解決することが望ましいため、共有者間の話し合いが難しい場合は早めに弁護士へ相談しましょう。

所在等が不明な共有者がいる場合の対処法（2023年民法改正）

持分権の転売や相続の繰り返しによって、共有者の一部と連絡が取れない・所在が分からないという状態になると、従来は不動産の売却や分割が事実上困難になっていました。
この問題に対応するため、2023年4月に施行された改正民法では、裁判所の決定を得ることで、所在等が不明な共有者の持分を他の共有者が取得できる制度（持分の時価相当額の供託が必要です）や、所在等不明共有者以外の共有者全員で不動産全体を第三者に譲渡できる制度が新設されました。

権利関係が複雑化して塩漬けになっていた共有不動産にも、法的な解決ルートが用意されたことになります。
所在の分からない共有者がいる場合は、これらの制度の利用も含めて、弁護士に相談することをおすすめします。

さいごに

相続が開始して不動産を共有した場合、揉めることなく遺産分割協議を完了させやすい、節税できる可能性があるなどのメリットがあります。
一方で、共有した不動産を売却するには共有者全員の同意が必要になる、持分権の売却によって他人が共有者になる可能性があるなどのデメリットもあります。
遺産分割協議をスムーズに進めるための選択肢としてはありですが、共有状態が長く続くとさまざまなトラブルに発展するおそれがありますので、注意しましょう。
万一共有をめぐるトラブルが生じた場合も、共有物分割請求や2023年改正で新設された制度によって解消する方法があります。

参考記事：
親から相続した土地の売却にかかる税金一覧！特例と節税対策をプロが解説
 法定相続分とは？計算方法や遺留分との違いをわかりやすく解説｜ワケガイ
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