不動産の共有名義人の片方が死亡した場合の相続について解説 -【東京新宿法律事務所】新宿/大宮/横浜で遺言相続問題に強い弁護士･法律事務所

♠2025年7月23日
♣ 相続全般
♥ 弁護士　吉田悠亮

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はじめに

夫婦や親子などで共有名義にしていた不動産について、共有者の一方が亡くなった場合、「この不動産はどうなるの？」「共有持分は誰に引き継がれるの？」といった疑問をもつ方も多いのではないでしょうか。
不動産の共有名義は、相続が発生すると相続人に権利が引き継がれるため、そのまま放置しておくと将来的なトラブルの原因になることもあります。
本記事では、共有名義人が死亡した場合に不動産がどのように相続されるのか、必要な手続きや注意点について、具体例を交えながらわかりやすく解説します。

不動産が共有名義となる主なパターン

共有名義の不動産の相続時の扱いは、どのような状況で不動産が共有名義になっているかによっても異なります。
まずは、以下で不動産が共有名義となる主な場合についてみていきましょう。

夫婦で共有名義になっている場合

不動産が共有名義となる場合で多いのは、夫婦で土地や家を購入し、共有名義になっている場合です。
ローンを組むときに夫婦でペアローンを組んだ場合も、共有名義となります。
この場合で夫婦のどちらかが亡くなった場合、相続人となるのは配偶者と子どもです。
子どもが亡くなっている際には孫、いない場合には父母（亡くなっている時は祖父母）、父母・祖父母がいない場合は兄弟姉妹（亡くなっているときには甥・姪）が相続人となります。

親子で共有名義になっている場合

親が所有している土地に子どもが家を建てた、二世帯住宅に住んでいる、親子リレーローンで住宅を購入した場合など、親子で不動産が共有名義になっている場合も多く存在します。
この場合、共有名義人のどちらが亡くなるかで、相続人となる方も異なります。

共有名義人である親が亡くなった場合：親の配偶者と子ども（もう片方の共有名義人）が相続人となる
共有名義人である子どもが亡くなった場合：子どもの配偶者とその子ども（もう片方の共有名義にから見た孫）が相続人となる（子どもがいない場合は、親や兄弟が相続人となる）

相続人で共有名義になっている場合

相続で共有分割を行い、相続人の間で共有名義となっている場合もあります。
例えば、親が亡くなり不動産を兄弟で共有名義にしている、両親と子どもがいる家庭で親のどちらかが亡くなり残された配偶者と子どもで共有名義にした事例です。
この場合で共有名義人の誰かが亡くなった場合は、その人の法定相続人が共有名義の不動産を相続することになります。

共有名義人の片方（一人）が死亡した場合の相続

不動産の共有名義人のうち片方が亡くなった場合、相続ではどのように扱うのでしょうか。
以下では、共有名義の不動産の相続上の扱いや注意点、相続する側のメリットなどを解説します。
不動産の共有名義人のうち片方が亡くなった場合、その相続の対象となるのは、亡くなった共有名義人の持ち分のみです。
例えば、AさんとBさんの共有名義（持ち分割が1/2ずつ）となっている不動産（評価額5,000万）があるとします。
この場合でAさんが亡くなった場合、Aさん持ち分である1/2のみが相続対象となり、残りの1/2は共有名義人のBさんが引き続き所有することになります。

共有名義の不動産を相続するメリット

共有名義の不動産を相続するメリットとしては、相続した不動産を活用できる点が挙げられます。
共有名義人の同意は必要ですが、賃貸として活用したり、自分で住んだりすることで、不動産を有効活用できるでしょう。
また、不動産を利用しない場合でも、共有名義人が同意してくれれば自分の持ち分を第三者に売却したり、共有名義人に買い取ってもらったりすることも可能です。
なお、共同相続人が同意してくれない場合でも、共有物分割請求訴訟を提起すれば、共有物を分筆したうえで処分することや、分筆が難しいようであれば、訴訟手続きの中で競売することもできます。
ただし、共有物分割請求訴訟を提訴する場合、専門的知識が必要な手続きになりますので、弁護士に依頼したほうがよいでしょう。

共有名義人の一方が死亡したあとの相続の流れ

共有名義人の一方が死亡した場合、死亡した共有名義人の持ち分が相続の対象となりますが、具体的にどのような手続きを行う必要があるのでしょうか。
共有名義人の片方が死亡したあとの相続の流れは、以下のとおりです。

1. 遺言書の有無の確認
2. 相続人の調査
3. 遺産の調査
4. 遺産分割協議
5. 不動産の相続登記

それぞれの手順について、詳しくみていきましょう。

遺言書の有無の確認

まず、亡くなった人が遺言書を作成していなかったかどうかを確認しましょう。
遺言書が作成されていた場合は遺言書の内容に従って遺産を分配することになるので、大事な書類がまとめられている本棚や引き出し、貸金庫の中などを確認してみましょう。
なお、遺言が公正証書遺言の場合には、原本は公証役場で保管しているため、公証役場で確認が可能です。
自筆証書遺言の場合でも、自筆証書遺言書保管制度を利用していれば、原本は法務局で保管しているため、法務局に確認してみましょう。
なお、公正証書遺言書・自筆証書遺言書保管制度による自筆証書遺言書以外の遺言書がある場合には、家庭裁判所で検認を行う必要がある点に注意が必要です。
遺言を見つけても勝手に開封せず、正式な手続きを踏みましょう。

相続人の調査

次に、相続人の調査を行います。
具体的には、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍を収集し、相続人を正しく把握しましょう。
この調査を怠ると、例えば離婚歴があって前婚の妻との間に子どもがいるにもかかわらず、その子どもを除いて遺産分割協議を行ってしまうなどのリスクが生じます。
遺産分割協議は相続人全員で行わなければならないので、必ず相続人調査を行い、全員がそろった状態で手続きを進めましょう。

遺産の調査

相続人の調査と同時に、どのような遺産があるかも調査しておきましょう。
遺産分割をするにあたっては、遺産を全て把握することが非常に大切です。
もしあとから遺産が出てきた場合、その遺産についてあらためて遺産分割をすることも可能です。
しかし、あとから出てきた遺産の価値があまりにも高い場合や、その遺産があるのが最初からわかっていれば遺産分割の結果が変わっていたといえるような場合には、遺産分割自体をやり直すことにもなります。
また、あとから借金などの負の財産が見つかり債務も相続をすることになると、相続放棄や限定承認を検討する必要も出てくるでしょう。
このような事態を防ぐために、遺産分割の前に遺産調査をしっかりしておくようにしましょう。

遺産分割協議

相続人の調査・遺産の調査が終われば、遺産分割協議を行います。
そして、協議で遺産分割の内容が決まったあとは、遺産分割協議書を作成しましょう。
協議で遺産分割の内容が決まらないときには、遺産分割調停・遺産分割審判によって遺産分割を行います。

不動産の相続登記

遺産分割の方法が決まったら、不動産の共有持分について相続登記を行います。
相続登記については、従来法律上の義務はありません。しかし、現在では令和6年4月1日に施行された不動産登記法によって義務化されており、正当な理由なく相続登記を怠った場合には10万円以下の過料が科せられるので注意しましょう。
相続登記は、法務局に登記申請書・添付書類を提出して行います。
手続きの方法がわからない場合は、必要に応じて司法書士などのサポートを受けながら手続きを進めましょう。

相続税が発生する場合の計算方法

相続する共有名義の不動産の価値が高い場合、その評価額や遺産の総額によっては相続税が発生する可能性があります。
ここでは、相続税の計算方法について、以下4つのステップでみていきましょう。

1. 基礎控除額を計算
2. 遺産の総額を計算
3. 法定相続分で分けた場合の相続税額の計算
4. 相続税合計額を実際の相続割合に応じて按分

基礎控除額を計算

相続税は基礎控除額を超える場合に申告・納税の必要があります。
そのため、まずは以下の計算式に沿って基礎控除額を算出しましょう。

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の数）

例えば、相続人が3人である場合には、「3,000万円＋（600万円×3=1,800万円）＝4,800万円」が基礎控除額となります。

遺産の総額を計算

次に、遺産の総額を計算します。
計算については、財産評価基本通達というものに準拠して価額を計算する点に注意しましょう。
また、みなし相続財産を加算するほか、非課税財産・債務の控除などが必要なので、こちらも合わせて注意が必要です。
そして、遺産の総額が基礎控除額を超える場合には、相続税の申告・納税が必要になります。
なお、遺産総額を把握するには、不動産評価などの専門的な手続きが発生するため、不動産の管理会社や税理士などの専門家と相談しながら手続きを進めるのがおすすめです。

法定相続分で分けた場合の相続税額の計算

相続税の計算をする場合、一旦法定相続分で分けたときの相続税額の計算を行います。
相続税の額は、財産の価額に相続税率を掛けて、控除額を除して求めます。
相続税率・控除額は遺産の額に応じて8段階に分かれているので、法定相続分に応じて計算をしましょう。
【参考】相続税の税率｜国税庁

相続税合計額を実際の相続割合に応じて按分

遺産額に応じて算出した相続税額を、実際の遺産分割による相続割合によって按分計算して、各人が納税する相続税を計算します。
例えば、遺産総額に対して500万円の相続税が発生する場合において、相続人の間で1/2ずつ遺産を分割した場合は、それぞれの相続人が250万円ずつ相続税を負担することになります。

不動産の共有名義人の片方が死亡した場合の相続の注意点

共有名義の不動産を相続する際は、いくつか注意すべき点があります。

共有不動産は一人の意思で勝手に売却できない
住宅ローン・団信の加入確認が必要

それぞれの注意点について、以下で詳しくみていきましょう。

共有不動産は一人の意思で勝手に売却できない

不動産の共有名義は、所有者全員の同意がないと原則として売却や賃貸で活用することができません。
そのため、「不動産を活用できると思って相続したのに全く使えない」という場合も考えられます。
また、相続時に共有持ち分に応じた固定資産税を負担したり、金額によっては相続税を支払ったりする必要が出てくる点にも注意が必要です。

住宅ローン・団信の加入確認が必要

共有名義の不動産について、ローンの支払いが残っている場合には、団体信用保険（団信）に加入していないか確認しましょう。
団体信用保険とは、住宅ローンの加入者に保険事故があった場合に、残りの債務についての補償を行う保険のことをいいます。
亡くなった人が住宅ローンの債務者で団信に加入している場合には、残った債務の支払いが不要となるので、加入しているかどうかを必ず確認しましょう。
なお、団信に入っているかは、住宅ローンを取り扱っている銀行などの金融機関に問い合わせることで確認できます。

共有持分を相続したくない場合の対処方法

ここまで、共有名義の不動産を相続する流れを解説してきましたが、中には共有持ち分を相続したくないという方もいるでしょう。
この場合、共有名義人が同意するのであれば、持ち分を共有名義人に買い取ってもらう、または、贈与するという方法があります。
しかし、共有名義人が同意してくれないのであれば、後に共有持分放棄を検討しなければなりません。
共有持分の放棄には専門的な手続きが必要なので、弁護士に相談したほうがよいでしょう。
また、不動産以外にめぼしい財産がない場合、相続放棄をするのもよいかもしれません。
ただし、相続放棄は被相続人の残した遺産全てを放棄する強力な手続きなので、慎重な判断が必要です。
なお、共有名義人に共有持ち分を贈与、売買、共有持分の放棄をした場合、譲渡所得税等が課される可能性があります。

共有名義の相続によるトラブルを回避する方法

共有名義かどうかにかかわらず、不動産の相続ではトラブルが発生しがちです。
そのため、生前に以下のようなトラブル防止策を講じておくことも検討しましょう。

生前贈与

共有名義の不動産相続によるトラブルを回避する方法として、不動産の共有持分を生前贈与してしまうことが挙げられます。
例えば、夫婦の共有名義になっている不動産について、子どもが相続すると争いになってしまう可能性がある場合に、夫婦の一方から他方に贈与してしまうことが考えられます。
なお、生前贈与をする場合、共有持分の価額が110万円を超える場合には、贈与税がかかることがあるので注意が必要です。
しかし、婚姻期間が20年あるような場合には、2,000万円までが控除される制度を利用することも可能です。

遺言書の作成

共有名義の不動産の相続によるトラブルを防ぐ方法の一つが、遺言書を作成しておくことです。
不動産を誰が相続するのかで争いになりそうな場合に、共有持ち分を相続する人を遺言書で指定しておけば、争いを防ぐことが可能です。
なお、遺言書において、共有持分があるものについては通常の不動産の記載の最後に共有持分を記載します。

第◯条：妻◯◯◯◯に下記の財産を相続させる。
①土地
所在：東京都新宿区○○町1丁目
地番：〇番地
地目：宅地
地積：○○㎡
共有部分：2分の1

②建物所在：東京都新宿区○○町1丁目
家屋番号：○○○番
種類：居宅
構造：木造２階建て
床面積：1階○○㎡、2階○○㎡
共有部分：2分の1

家族信託の利用

共有名義の不動産についての相続トラブルを防ぐには、家族信託を利用する方法も考えられます。
家族信託とは、財産を家族に預けて、運用をしてもらう信託契約のことです。
あらかじめ不動産の運用方法について指定できるので、相続の際にもトラブルになりづらいでしょう。
しかし、どのような信託契約を結ぶか、誰が管理するかはじっくり考える必要があります。
家族信託そのものがトラブルの種になる場合もあるので、必ず専門家に相談して行うようにしましょう。

共有持分の売却

不動産の相続トラブルを防ぐためには、共有持分を売却することも検討しましょう。
トラブルの種である不動産がなくなってしまえば、相続人の間で争いごとが生じることもありません。
なお、通常は共有持分のみの売却は難しいのですが、共有持分の買い取りを得意としている不動産会社もあるので、相談してみるとよいでしょう。

まとめ

このページでは不動産の共有名義が死亡した場合の相続についてお伝えしました。
共有名義の不動産相続は相続人が増える、活用が難しくなるというデメリットがありますので慎重に検討しましょう。
また、無事に相続ができたあとの相続登記の手続きでは、戸籍謄本などの書類収集が必要で、申請の難易度が高い傾向にあります。
そのため、お困りの際には相続に強い弁護士に相談しながら相続の検討や手続きを行うことをおすすめします。

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