小規模宅地の特例を受ければ土地の評価額を最大80%減額できる？手続きや注意点などについて弁護士が解説│遺言相続問題コラム│東京新宿法律事務所

♠2023年11月19日
♣ 遺産分割協議
♥ 弁護士　中村得郎

小規模宅地等の特例の概要と注意点を詳しく解説いたします！

小規模宅地等の特例が適用されれば相続する不動産の評価を大幅に減額される
小規模宅地等の特例を受けるには相続税の申告期限までに遺産分割が行われたことが必要となる
遺産分割が間に合わない場合はいったん申告して分割後に更正の請求をする

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【Cross Talk 】土地が値上がりして相続税がかかるかも？

高齢の父を介護するために父と同居していましたが、先日、父が亡くなりました。父の遺産を整理しましたが、自宅の不動産のほかは、いくらか預貯金がある程度でした。これなら相続税の心配はないと思っていましたが、親戚から最近地価の値上がりが続いているせいで、相続税がかかるのではないかと言われました。父の預貯金で相続税を払えるか不安です。どうしたらいいですか？

ご相談者様が不動産を取得する場合、小規模宅地等の特例を受けられる可能性があります。この特例は、亡くなった方が居住のために利用していた土地について、相続税の課税価額を最大80％減額するというものです。この特例を利用し相続税計算上の不動産の評価を下げることで、相続税をおさえることができます。

そんな制度があるんですね。特例を受けられるか詳しく教えてください！

小規模宅地等の特例で相続税対策を！

相続税にはいろいろな控除や特例があり、これらの控除や特例を正しく理解することで相続税を減額させることができます。その中でも小規模宅地等の特例は非常に大きな節税効果がありますが、その反面、要件や手続きが厳格に定められており、特例の適用を受けることができるかどうかを判断することは簡単ではありません。そこで今回は、小規模宅地等の特例の概要と注意点等を解説いたします。遺産に宅地等が含まれるという方はぜひ参考にしてください。

小規模宅地等の特例とは？

一定の土地の相続における評価を80％または50％減額する特例
対象となる土地、限度面積、取得者ごとの要件などが詳細に定められている

小規模宅地の特例とはどんな制度ですか？

亡くなった方が事業や居住の用に供していた宅地等について、相続税の課税価格に算入すべき価額を80％または50％減額する制度です。宅地等の用途ごとに減額が認められる面積の限度が定められており、居住用宅地については誰が取得するかによって取得者ごとの要件が定められています。

相続税は基礎控除額を超える遺産がある場合に課税される

小規模宅地等の特例は、相続税に関する制度です。この相続税は、遺産の総額が相続税の基礎控除額を超える場合に問題となります。基礎控除額は、

3,000万円＋（600万円✕相続人の数）＝基礎控除額

という計算方式で求められます。
例えば相続人が配偶者・子ども2人の3人である場合には、

3,000万円＋（600万円✕3=1,800万円）＝4,800万円

で求められます。

土地の評価額はどのように計算するのか

小規模宅地等の特例の適用を受けることを考えている場合、遺産に土地があることとなります。遺産の計算をするにあたって、土地の評価額はどのように計算するのでしょうか。土地の価格には様々な計算方法があるのですが、相続税の計算をする場合は、財産評価基本通達にもとづいて計算することになっています。

土地の中でも宅地については、

・路線価方式
・倍率方式

のどちらかで計算をします。路線価方式とは、路線価が設定されている宅地についての計算方式です。路線価とは、市街地となっている場所の路線に面する宅地の1㎡あたりの評価額のことをいい、国税庁のホームページの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。

倍率方式とは、固定資産税評価額に地域ごとに定められている評価倍率を乗じて評価する方式で、路線価がついていない宅地の評価に利用します。

評価倍率は、上述の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。

小規模宅地等の特例とは相続税申告における不動産の評価減を行う制度である

小規模宅地等の特例は、被相続人が事業や居住の用に供していた宅地等について、相続税の課税価格に算入する価額の計算上、一定の割合（80％または50％）を減額するというものです。

基本的に、相続税は、現金で一括納付しなければならないとされています。被相続人が自身の所有する土地を事業や居住に利用していた場合、その土地の価値の全てを相続税の計算に含めると相続税が高額になるので、相続人は相続税を納付するためにその土地を売却せざるを得なくなるおそれがあります。そのような事態を防ぐために作られたのが、小規模宅地等の特例です。

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例の対象となる土地の区分と、減額される割合、限度面積は以下の通りです。

利用状況による宅地等の区分	限度面積	減額される割合
特定事業用宅地等（相続の開始直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業（貸付事業用宅地等の対象となる事業を除く）の用に供されていた宅地等）	400㎡	80%
特定同族会社事業用宅地等（相続の開始直前から相続税の申告期限まで、被相続人または被相続人の親族等が発行済み株式の総数または出資の総額の50％超を有している法人の事業（貸付事業用宅地等の対象となる事業を除く）の用に供されていた宅地等）	400㎡	80%
特定居住用宅地等（相続の開始直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等）	330㎡	80%
貸付事業用宅地等（相続の開始において被相続人または被相続人と生計をともにしていた被相続人の親族の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業）の用に供されていた宅地等	200㎡	50%

これらのうちもっとも多くの方に関係があると思われるのは、被相続人が事業を営んでいない場合でも適用される特定居住用宅地等で、相続税の計算上、330㎡（約100坪に相当します）までは、その宅地等の評価が80％減額されます。

もっとも、これらの宅地等に該当するだけで特例の適用が受けられるわけではありません。これらの宅地等を誰が相続または遺贈により取得するかによって、適用の要件が定められているのです。

例えば、被相続人の居住の用に供していた特定住居用宅地等の場合、その宅地等の取得者ごとに次のような要件が定められています。

取得者	適用要件
被相続人の配偶者	取得者ごとの要件なし
被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族（同居親族）	相続の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
それ以外の親族（別居親族）	以下の全てを満たすこと（１）居住制限納税義務者または⾮居住制限納税義務者のうち⽇本国籍を有しない者ではないこと（２）被相続⼈に配偶者がいないこと（３）相続開始の直前において被相続⼈の居住の⽤に供されていた家屋に居住していた被相続⼈の相続⼈（同居の相続人）がいないこと（４）相続開始前３年以内に⽇本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族⼜は取得者と特別の関係がある⼀定の法⼈が所有する家屋に居住したことがないこと（５）相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと（６）その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

ご覧の通り、「それ以外の親族（別居親族）」の要件が非常に複雑になっています。これは「家なき子」と呼ばれており、ざっくり言えば第三者が所有する家屋を当該第三者から賃貸して居住している相続人を想定しています。小規模宅地等の特例は、相続税を納付する必要から、相続人が事業や居住をするための土地を手放さざるを得ない事態を防ぐことを目的とするものです。ですから、例えば取得者が配偶者の所有する家屋に居住していたことがある場合などは（上記表の⑷の場合）、あえて被相続人の居住の用に供していた宅地等を確保する必要はないと判断され、特例の対象から外されるのです。

特定居住用宅地等以外の小規模宅地等についても、取得者ごとの要件が定められています。非常に複雑な制度ですので、詳細については専門家に確認することをおすすめいたします。

小規模宅地等の特例の要件

小規模宅地等の特例の要件
土地の種類ごとに要件が異なる

小規模宅地等の特例はどのような要件で利用できるのでしょうか？

土地によっても異なるので順番に確認しましょう。

小規模宅地等の特例の要件を確認しましょう。小規模宅地等の特例は、土地の種類によって要件が異なるので、土地の種類ごとに確認しましょう。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、被相続人が居住するために利用する宅地のことをいいます。

特定居住用宅地を相続する場合、相続人によって次の要件があります。

宅地等の取得者	要件
被相続人の配偶者	取得者ごとの要件はありません。配偶者が取得すれば、無条件で特例の適用を受けることができます。
被相続人と同居していた親族	以下の両方を満たすこと ①相続開始の直前から相続税の申告期限まで、引き続きその建物に居住していること ②その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで保有していること
上記以外の親族（いわゆる「家なき子」）	以下のすべてを満たすこと ①居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと ②被相続人に配偶者がいないこと ③相続開始の直前において被相続人の居住用家屋に居住していた相続人（同居の相続人）がいないこと ④相続開始前3年以内に、取得者・取得者の配偶者・取得者の三親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する家屋に居住したことがないこと ⑤相続開始時に取得者が居住している家屋を、過去に所有していたことがないこと ⑥その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで保有していること

※被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、要介護認定・要支援認定等を受けており、一定の施設に入居していた場合には、入所前の自宅を「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」として特例の適用を受けられる場合があります。ただし、入所後にその宅地を事業の用や第三者の居住の用に供した場合は対象外となります。

特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等

特定事業用宅地とは、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等（後述する貸付事業用宅地を除く）のことを言います。

特定事業用宅地について、小規模宅地等の特例を受けるための要件は次の通りです。

区分	宅地等の取得者	要件
被相続人の事業の用に供されていた宅地等	被相続人の事業を承継した親族	以下の両方を満たすこと ①相続税の申告期限までに、その宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を引き継ぎ、かつ申告期限まで事業を営んでいること ②その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用に供されていた宅地等	生計一親族本人	以下の両方を満たすこと ①相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で事業を営んでいること ②その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

※相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等は、原則として特例の対象外です。ただし、一定の規模以上の事業を行っていた場合はこの限りではありません。

特定同族会社事業用宅地とは、被相続人、親族、特殊関係人が50％を超える割合の株式を保有する法人の事業の用（貸付事業を除く）に供されていた宅地のことをいいます。

特定同族会社事業用宅地について、小規模宅地等の特例を受けるための要件は次の通りです。

対象となる法人	宅地等の取得者	要件
被相続人・被相続人の親族等が、発行済株式総数または出資総額の50％超を保有する法人（貸付事業を除く事業の用に供されている宅地等に限る）	被相続人の親族	以下の両方を満たすこと ①相続税の申告期限において、その法人の役員であること ②その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

※相続税の申告期限において清算中の法人は対象外です。
※上記の「親族等」には、被相続人の親族のほか、被相続人と特別の関係がある者を含みます。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地とは、被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等のことをいいます。ここにいう貸付事業とは、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業および準事業（事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの）をいいます。

貸付事業用宅地等に該当する宅地についての小規模宅地等の特例の適用要件は以下の通りです。

区分	宅地等の取得者	要件
被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等	被相続人の貸付事業を承継した親族	以下の両方を満たすこと ①相続税の申告期限までに、その宅地等に係る被相続人の貸付事業を引き継ぎ、かつ申告期限まで貸付事業を営んでいること ②その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業の用に供されていた宅地等	生計一親族本人	以下の両方を満たすこと ①相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で貸付事業を営んでいること ②その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

※相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、原則として特例の対象外です。ただし、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業（準事業を除く貸付事業）を行っていた被相続人等の宅地等については、この限りではありません。

小規模宅地等の特例の申告書の提出書類

どのような状況でも提出しなければならない書類
同居している方・同居していない方が提出しなければならない書類
被相続人が老人ホームなどに入所していた場合

小規模宅地の特例を受ける場合、申告書の提出する書類について教えてください

かならず提出する書類と、場面ごとの書類を確認しましょう。

必ず提出しなければいけない書類

必ず提出しなければならない書類としては

・戸籍謄本
・遺言書または遺産分割協議書（写し）
・相続人全員の印鑑証明書

です。

戸籍謄本は、相続関係を証明するためで、被相続人に関しては生まれてから亡くなるまでのものを、相続人に関しては被相続人との関係が分かるところから現在までのものを全て集めます。なお、相続税との関係では、被相続人が亡くなってから10日を経過した日以後に作成されたものであることが必要ですので注意しましょう。戸籍謄本については、「相続したときに必要な戸籍謄本の取り方・見方・提出先について解説！」で詳しくお伝えしていますので参考にしてください。

相続の内容を示す遺言書または遺産分割協議書の写しが必要です。遺言書がある場合で、全ての遺産について遺言書に記載されている場合には、遺言書のみでかまいません。検認が必要な遺言書（自筆証書遺言・秘密証書遺言）については検認をしてもらって、検認済証明書と一緒に提出します。遺産分割協議書は相続人全員の記名押印が必要です（実印）。遺産分割が調わないまま10ヶ月の申告期限がくる場合には、「申告期限後3年以内の遺産分割協議の分割見込書」を作成、提出し暫定的に申告を行い、遺産分割協議がまとまった後、更正の請求を行い収めすぎた分を取り戻します。

印鑑証明書は、遺産分割協議書におされた印鑑が実印（＝印鑑登録をした印鑑）であることを証明するために用います。これらの書類は他の手続きでも使用するため、原本還付の手続きをとれば提出した原本は返してもらえます。

被相続人と同居していたとき

被相続人と同居しているときには、同居していることを示す書類として

・住民票の写し

等を提出します。

被相続人と同居していなかった場合

後述するように、過去3年以内に持ち家に住んだことがない方については、同居していなくても小規模宅地の特例を受けられる場合があります（家なき子特例）この場合には

・戸籍の附票
・過去3年以内の本人・配偶者などの所有でないところに住んでいた賃貸借契約書

が必要です。
戸籍の附票には、住民票上の住所の変遷が記載されています。
賃貸借契約書等を取得して、過去3年に自己または配偶者に持ち家がなかったことを証明します。

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合

被相続人が老人ホームなどの施設に入所していた場合でも、小規模宅地の特例の利用は可能です。
次のような書類を提出して、老人ホーム等の施設に入っていたことを証明する必要があります。

・戸籍の附票
・要介護認定証・要支援認定証・障害福祉サービス受給者証など
・福祉施設の入所時の契約書の写し

戸籍の附票を提出することで、対象となる宅地に居住していたこと、以後は老人ホーム等に入所していたことを証明できます。
要介護認定証等、介護を受ける状況であったことを提出することで、老人ホーム等に入らなければいけなかった状態を証明します。
入所時の契約書の写しを提出することで、老人ホームに入所していたことを証明します。

小規模宅地等の特例を受けるための注意点

生前贈与を行うと小規模宅地等の特例を受けられなくなる
申告期限までに遺産分割を行う必要がある
別居親族が取得する場合でも、要件を満たせば小規模宅地等の特例を受けることは可能

小規模宅地等の特例が節税に非常に効果があることはわかりました。ぜひ特例を利用したいのですが、何か気を付けることはありますか？

相続税対策に生前贈与が利用されることがありますが、小規模宅地等の特例の対象となる財産を生前贈与した場合、小規模宅地等の特例を受けられなくなります。また、相続税の申告期限までに遺産分割が行われていない場合、原則としてこの特例の適用を受けることはできません。

小規模宅地等の特例の申告書の提出方法

小規模宅地等の特例の対象となる遺産は、相続または遺贈によって取得した遺産に限られます。相続税対策として生前贈与が利用されることがありますが、小規模宅地等の特例を受けることができる財産を生前贈与すると、小規模宅地等の特例を受けることができなくなります（相続または遺贈によって取得した遺産ではないため）。そのため、生前贈与を検討する際は、生前贈与による相続税の節税効果と小規模宅地等の特例による節税効果のどちらが大きいか、見極める必要があります。

遺産分割協議がまとまっていないと受けられない

小規模宅地等の特例を受けるには、原則として、相続税の申告期限までに遺産分割を終わらせたうえで、相続税の申告書にこの特例を受けようとする旨を記載し、遺産分割協議書などを添付する必要があります。したがって、相続税の申告期限（相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）までに遺産分割協議がまとまっていないと、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできないのです。

もし申告期限までに遺産分割協議がまとまっていない場合は、いったん特例の適用なしで申告しなければなりません。ただし、その際に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておけば、実際に申告期限後3年以内に遺産分割協議がまとまれば、この特例の適用を受けることができます。この場合に特例を受けるには、分割の日の翌日から4ヶ月以内に更正の請求をする必要があります。

なお、相続に関する裁判等が提起された場合、裁判等が長期化してしまい、申告期限から3年以内に遺産分割ができないこともあります。そのような場合には、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出し、税務署長の承認を受けることができれば、この特例の適用を受けることが可能です。

被相続人の配偶者や同居親族以外の親族が相続した場合（家なき子特例）

被相続人の配偶者や、同居親族以外の親族が相続する場合でも、次の要件をすべて満たせば小規模宅地の特例を受けることが可能です。

・亡くなった方に配偶者・同居の親族がいない
・相続開始3年前までに、「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがない
・相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する
・相続開始時に自己が居住している家を過去に所有していたことがない

すでに家を購入したことがある人については、この特例を受けることができないので注意が必要です。

まとめ

小規模宅地等の特例の概要と注意点について解説しました。小規模宅地等の特例の節税効果は非常に大きいものですが、要件や手続きが複雑ですので、特例を受けることができるかどうかの判断は専門家でないと難しいといえます。遺産に土地が含まれる場合は、早急に専門家にご相談し、相続税対策が必要かどうかを検討してもらうようにしましょう。

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