小規模宅地等の特例とは？要件・80％減額・遺産分割の注意点を解説│遺言相続問題コラム│東京新宿法律事務所

♠2023年11月19日
♣ 遺産分割協議
♥ 弁護士　中村得郎

「小規模宅地等の特例ってどんな制度？」「遺産分割と特例の関係は？」とお悩みではないでしょうか。

小規模宅地等の特例は、被相続人の自宅や事業用宅地などの相続税評価額を最大80％減額できる制度で、相続税対策として非常に効果が大きいものです。本記事では、特例の適用要件・80％減額の対象・遺産分割における注意点を弁護士が解説します。

小規模宅地等の特例の概要と注意点を詳しく解説いたします！

小規模宅地等の特例が適用されれば相続する不動産の評価を大幅に減額される
小規模宅地等の特例を受けるには相続税の申告期限までに遺産分割が行われたことが必要となる
遺産分割が間に合わない場合はいったん申告して分割後に更正の請求をする

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【Cross Talk】土地が値上がりして相続税がかかるかも？

高齢の父を介護するために父と同居していましたが、先日、父が亡くなりました。父の遺産を整理しましたが、自宅の不動産のほかは、いくらか預貯金がある程度でした。これなら相続税の心配はないと思っていましたが、親戚から最近地価の値上がりが続いているせいで、相続税がかかるのではないかと言われました。父の預貯金で相続税を払えるか不安です。どうしたらいいですか？

ご相談者様が不動産を取得する場合、小規模宅地等の特例を受けられる可能性があります。この特例は、亡くなった方が居住のために利用していた土地について、相続税の課税価額を最大80％減額するというものです。この特例を利用し相続税計算上の不動産の評価を下げることで、相続税をおさえることができます。

そんな制度があるんですね。特例を受けられるか詳しく教えてください！

小規模宅地等の特例で相続税対策を！

相続税にはいろいろな控除や特例があり、これらの控除や特例を利用することで節税が可能になります。今回は、小規模宅地等の特例について、適用を受けられる宅地等の種類や要件、手続きについてお伝えします。

小規模宅地等の特例とは？

一定の土地の相続における評価を80％または50％減額する特例
対象となる土地、限度面積、取得者ごとの要件などが詳細に定められている

小規模宅地等の特例とは、どのような制度なのでしょうか？

被相続人が居住・事業の用に供していた宅地等を相続する際、相続税の計算上、その宅地等の評価を一定の限度面積まで減額する制度です。

相続税は基礎控除額を超える遺産がある場合に課税される

そもそも相続税は、相続によって取得した遺産が一定額を超える場合に課税される税金です。この一定額のことを基礎控除額といいます。基礎控除額は、

3,000万円＋（600万円✕法定相続人の数）

で計算します。
たとえば、法定相続人が3人いる場合、基礎控除額は

3,000万円＋（600万円✕3人）＝4,800万円

となります。
つまり、遺産総額が4,800万円以下であれば、相続税はかからないということです。逆に、遺産総額が4,800万円を超える場合には、相続税がかかる可能性があります。

土地の評価額はどのように計算するのか

相続税の計算では、土地の評価額は、原則として路線価方式または倍率方式によって計算します。路線価方式とは、国税庁が毎年公表している路線価をもとに土地の評価額を計算する方法です。倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて土地の評価額を計算する方法で、路線価が定められていない地域で用いられます。

一般的に、路線価による評価額は実勢価格の約80％、固定資産税評価額は実勢価格の約70％とされています。

小規模宅地等の特例とは相続税申告における不動産の評価減を行う制度である

小規模宅地等の特例は、被相続人や被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（生計一親族）の事業の用または居住の用に供されていた宅地等のうち、相続または遺贈により取得した一定の宅地等について、相続税の計算上、評価額を減額する制度です。

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は、次の4種類に分類されています。

特定居住用宅地等：被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地等。限度面積330㎡、減額割合80％
特定事業用宅地等：被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業（貸付事業を除く）の用に供されていた宅地等。限度面積400㎡、減額割合80％
特定同族会社事業用宅地等：被相続人や親族等が発行済株式の50％超を保有する法人の事業の用に供されていた宅地等。限度面積400㎡、減額割合80％
貸付事業用宅地等：被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業（不動産貸付業、駐車場業など）の用に供されていた宅地等。限度面積200㎡、減額割合50％

これらのうちもっとも多くの方に関係があると思われるのは、被相続人が事業を営んでいない場合でも適用される特定居住用宅地等で、相続税の計算上、330㎡（約100坪に相当します）までは、その宅地等の評価が80％減額されます。

もっとも、これらの宅地等に該当するだけで特例の適用が受けられるわけではありません。これらの宅地等を誰が相続または遺贈により取得するかによって、適用の要件が定められているのです。

小規模宅地等の特例の要件

小規模宅地等の特例には、宅地等の種類ごとに細かい要件があります。ここでは各宅地等の主要な要件を解説します。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等の取得者ごとの要件は次のとおりです。

宅地等の取得者	要件
被相続人の配偶者	取得者ごとの要件なし
被相続人と同居していた親族	相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
別居親族（家なき子特例）	以下のすべての要件を満たすこと（１）居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと（２）被相続人に配偶者がいないこと（３）相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人（同居の相続人）がいないこと（４）相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族又は取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に居住したことがないこと（５）相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと（６）その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等

特定事業用宅地等の主な要件は、宅地等の取得者が被相続人の事業を承継する親族または生計一親族本人で、以下の両方を満たすことです。

①相続税の申告期限までに、その宅地等に係る被相続人の事業を引き継ぎ、かつ申告期限まで事業を営んでいること
②その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

※相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等は、原則として特例の対象外です。ただし、一定の規模以上の事業を行っていた場合はこの限りではありません。

特定同族会社事業用宅地等の主な要件は、宅地等の取得者が被相続人の親族で、以下の両方を満たすことです。

①相続税の申告期限において、その法人の役員であること
②その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地とは、被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等のことをいいます。ここにいう貸付事業とは、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業および準事業（事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの）をいいます。

貸付事業用宅地等の主な要件は、宅地等の取得者が被相続人の貸付事業を承継した親族または生計一親族本人で、以下の両方を満たすことです。

①相続税の申告期限までに、その宅地等に係る被相続人の貸付事業を引き継ぎ、かつ申告期限まで貸付事業を営んでいること
②その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

小規模宅地等の特例の申告書の提出書類

必ず提出しなければいけない書類

小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告書に「小規模宅地等についての課税価格の計算明細書」を添付して、税務署に提出する必要があります。また、遺産分割協議書の写しまたは遺言書の写し、相続人全員の印鑑証明書も必要となります。

被相続人と同居していたとき

被相続人と同居していた親族が特定居住用宅地等を相続する場合は、以下の書類を提出します。

・住民票の写し（被相続人および相続人の双方のもの）
・戸籍の附票の写し（被相続人と同居していた事実を証明するため）

被相続人と同居していなかった場合

いわゆる「家なき子特例」を受けるためには、以下の書類を提出します。

・戸籍の附票の写し（相続人の過去3年間の住所を証明するため）
・相続人およびその配偶者、3親等内の親族、特別の関係がある法人が所有していた家屋を相続人が居住していなかったことを証明する書類

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合

被相続人が亡くなる前に老人ホームに入所していた場合、本来居住していた宅地について特例を受けるためには、以下の書類を提出します。

・被相続人の戸籍の附票の写し（対象となる宅地に居住していたこと、以後は老人ホーム等に入所していたことを証明）
・要介護認定証等（要介護状態であったことを証明）
・老人ホームの入所時の契約書の写し（老人ホームに入所していたことを証明）

小規模宅地等の特例を受けるための注意点

生前贈与を行うと小規模宅地等の特例を受けられなくなる
申告期限までに遺産分割を行う必要がある
別居親族が取得する場合でも、要件を満たせば小規模宅地等の特例を受けることは可能

小規模宅地等の特例が節税に非常に効果があることはわかりました。ぜひ特例を利用したいのですが、何か気を付けることはありますか？

相続税対策に生前贈与が利用されることがありますが、小規模宅地等の特例の対象となる財産を生前贈与した場合、小規模宅地等の特例を受けられなくなります。また、相続税の申告期限までに遺産分割が行われていない場合、原則としてこの特例の適用を受けることはできません。

小規模宅地等の特例の申告書の提出方法

小規模宅地等の特例の対象となる遺産は、相続または遺贈によって取得した遺産に限られます。相続税対策として生前贈与が利用されることがありますが、小規模宅地等の特例を受けることができる財産を生前贈与すると、小規模宅地等の特例を受けることができなくなります（相続または遺贈によって取得した遺産ではないため）。そのため、生前贈与を検討する際は、生前贈与による相続税の節税効果と小規模宅地等の特例による節税効果のどちらが大きいか、見極める必要があります。

遺産分割協議がまとまっていないと受けられない

小規模宅地等の特例を受けるには、原則として、相続税の申告期限までに遺産分割を終わらせたうえで、相続税の申告書にこの特例を受けようとする旨を記載し、遺産分割協議書などを添付する必要があります。したがって、相続税の申告期限（相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）までに遺産分割協議がまとまっていないと、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできないのです。

もし申告期限までに遺産分割協議がまとまっていない場合は、いったん特例の適用なしで申告しなければなりません。ただし、その際に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておけば、実際に申告期限後3年以内に遺産分割協議がまとまれば、この特例の適用を受けることができます。この場合に特例を受けるには、分割の日の翌日から4ヶ月以内に更正の請求をする必要があります。

なお、相続に関する裁判等が提起された場合、裁判等が長期化してしまい、申告期限から3年以内に遺産分割ができないこともあります。そのような場合には、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出し、税務署長の承認を受けることができれば、この特例の適用を受けることが可能です。

申告期限内に遺産分割が間に合わない場合の対応フロー

遺産分割が長引いて相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）に間に合わない場合でも、所定の手続きを踏めば後から特例を適用できます。実務上の流れは次のとおりです。

①申告期限内に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して相続税を申告：いったん特例を適用せず、法定相続分に基づいて相続税を計算して納付します。この際、必ず「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告書に添付することが必要です。添付を忘れると、後から特例を適用することができません。
②申告期限後3年以内に遺産分割協議を成立させる：3年以内に分割協議がまとまれば、特例の適用要件を満たすことになります。
③分割の日の翌日から4か月以内に「更正の請求」を行う：実際に遺産分割が成立した日の翌日から4か月以内に、税務署に対して更正の請求を行います。更正の請求が認められれば、特例を適用した正しい税額に修正され、過払い分の還付が受けられます。
④3年以内に分割できない場合：裁判係属中など正当な事由がある場合は、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を、申告期限後3年を経過する日の翌日から2か月以内に税務署に提出し、承認を受けることでさらに期限を延長できます。

いずれの手続きも期限管理が厳しいため、遺産分割が長期化しそうな場合は、早めに弁護士・税理士と連携して進めることが重要です。

共有相続した場合の小規模宅地等の特例の適用

被相続人の自宅などを複数の相続人が共有名義で相続した場合、小規模宅地等の特例は「取得者ごとに要件を判定する」というルールがあります。つまり、共有相続人それぞれについて、適用要件を満たしているかどうかを個別に判断することになります。

たとえば、被相続人と同居していた長男と、別居していた次男が自宅を2分の1ずつ共有相続した場合を考えてみましょう。長男は同居親族の要件を満たすため、自身の持分（2分の1）について小規模宅地等の特例を適用できます。一方、次男は別居親族として「家なき子特例」の要件を満たす必要があり、要件を満たさない場合は自身の持分には特例を適用できません。

このように、共有相続のケースでは、誰がどの程度の持分を取得するかによって、特例による節税効果が大きく変わります。遺産分割協議の段階で、特例の適用を考慮した分割案を検討することが、結果的に相続税の負担を抑えることにつながります。

また、限度面積（特定居住用宅地等の場合は330㎡）の判定も、各取得者の持分に応じて行われます。たとえば400㎡の宅地を長男と次男が2分の1ずつ共有相続した場合、それぞれの持分相当面積は200㎡ずつとなり、長男分（200㎡）はすべて限度面積330㎡の範囲内のため特例による評価減（80％）の対象になります（次男分は要件を満たさない場合は対象外）。複雑な計算が必要となるため、共有相続を検討する場合は税理士への相談が望ましいといえます。

被相続人の配偶者や同居親族以外の親族が相続した場合（家なき子特例）

被相続人の配偶者や、同居親族以外の親族が相続する場合でも、次の要件をすべて満たせば小規模宅地の特例を受けることが可能です。

・亡くなった方に配偶者・同居の親族がいない
・相続開始3年前までに、「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがない
・相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する
・相続開始時に自己が居住している家を過去に所有していたことがない

すでに家を購入したことがある人については、この特例を受けることができないので注意が必要です。

まとめ

小規模宅地等の特例の概要と注意点について解説しました。小規模宅地等の特例の節税効果は非常に大きいものですが、要件や手続きが複雑ですので、特例を受けることができるかどうかの判断は専門家でないと難しいといえます。遺産に土地が含まれる場合は、早急に専門家にご相談し、相続税対策が必要かどうかを検討してもらうようにしましょう。

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