相続不動産の遺産分割4つの方法とは？流れと注意点を弁護士が解説│遺言相続問題コラム│東京新宿法律事務所

♠2025年2月26日
♣ 遺産分割協議
♥ 弁護士　中村得郎

「相続した不動産の遺産分割はどうやって進めればいいの？」「分け方の選択肢は何があるの？」とお悩みではないでしょうか。

相続不動産の遺産分割には、現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の4つの方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。本記事では、4つの分割方法・遺産分割の流れ・2024年に義務化された相続登記の注意点まで弁護士が解説します。

相続財産に不動産がある場合に遺産分割をどのように行うのか

不動産がある場合の遺産分割をどのように行うか
共有となった不動産の分割手続
不動産がある場合のトラブル回避方法

相談の流れ

相続問題の費用

【Cross Talk】相続財産に不動産ってどうやって遺産分割するの？

先日父が亡くなり、母と私たち子3人で相続をすることになりました。相続財産の中には自宅があるのですが、母と同居している私がそのまま使うことになったのですが、この場合他の兄弟とどうやって遺産を分ければいいでしょうか。

他の相続人と交渉をして、預金や受け取った保険金を分けるなどして納得してもらえれば良いのではないでしょうか。遺産分割の手段などについて詳しくお伝えします。

相続財産に不動産がある場合の遺産分割をどうするかその方法を知る

遺産相続にあたって相続財産の中に不動産がある場合があります。この場合にどのような遺産分割方法が良いのかは相続人の意思や遺産の内容により様々です。遺産分割をする方法としては遺産分割協議で所有権を決めてしまうのが一つの方法です。ただし、空き家で相続人がだれも使わないような場合には、法定相続分でいったん共有とするような場合もあるでしょう。一旦共有としたものも、その後に分割の必要がある場合には、共有物分割請求によります。不動産が資産のかなりの部分を占める場合にはトラブルにもなりかねませんので、生前から遺言・事前準備できちんと対策をしておくことも重要です。

遺産分割を行うための方法を知ろう

遺産は遺産分割協議を行うまでは相続人の共有となる
分割をするための遺産分割協議・裁判所を利用する手続き

遺産がある場合にこれを分割するための具体的な手続きを教えてください。

遺産分割協議をおこなって同意が得られれば遺産分割協議書を作成します。同意ができない場合には調停・裁判を利用します。

遺産分割の仕方の例

まず、遺産に不動産があるか否かと問わず、遺産分割をする手続きを把握しましょう。遺産分割とは、相続人が複数いる場合に、誰がどの遺産を取得するかを決める手続きです。たとえば、相続人がB・C・D・Eの4人で、相続財産が不動産・預金500万円・自動車であった場合、Cが不動産を、Dは預金300万円を、Eは預金200万円と自動車を、Bは実際には1/2の相続分がありますが、協議の結果相続するものは0とすることもできます。そのための手続きは次のとおりとなっています。

遺産分割協議

まず、当事者間で協議をして遺産分割を行います。話し合いによって合意ができれば、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書に不動産はCの所有とする旨を記載すれば、この遺産分割協議書で相続登記をすることができます。

協議できない場合の法的な手段

遺産分割協議が整わない場合には法的な手段を利用することになります。法的な手段というと裁判を思い浮かべる方も多いと思うのですが、遺産分割については、まず必ず調停を先に利用することとなっています。

調停とは、裁判官1名と調停員2名が当事者の主張を聞きながら妥当な結論を導き出すための手続きです。
調停はあくまで間に裁判所が入る形で話し合いを行うもので、調停での合意ができなければ最終的に裁判官が遺産の分け方について判断する審判手続きに移行することになります。

いったん共有とした不動産を分割するための手続き

共有とした不動産を分割する共有物分割請求を知る

あまり相続の話し合いをする感じではなかったので、不動産は相続人全員の共有という形でいったんは登記をしたのですが、これを分割する方法はあるのでしょうか。

共有物分割請求により、現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の4つの分け方を知っておきましょう。

遺産分割協議の結果共有とした場合や、遺産分割協議がまとまらず法定相続分の割合で相続して共有状態となった場合、後に不動産の共有状態を解消するにはどのような方法があるのでしょうか。
まず、共有物はいつでも共有者が分割の請求をすることができ（民法第256条）、協議が整わないときには分割することを裁判所に請求することができます。

現物分割

まず、共有物を物理的に分割するのが現物分割です。不動産に関して言えば、たとえば土地を分割することができるような場合にはこの方法も可能となります。

換価分割

ただ、たとえばマンションや建物を物理的に半分にするというのは現実的ではありません。このような、現物分割ができない場合や、物理的には可能でも分割によって価値を著しく毀損するような場合には、対象物を競売して得た金額を分けるという方法での分割が定められています（民法第258条2項）。

代償分割

上記のように競売をしなければならないとすると、共有者双方ともに所有権を失うことになります。そのような場合に、どちらか一方が金銭を用意できるのであれば、所有権を共有者のだれか一人に指定して、もう一人の共有者に金銭を分け与えるという分割の方法が合理的です。このような方法での分割を、一般に代償分割と呼ばれています。

共有分割

共有分割は、不動産を相続人の共有名義のまま維持する方法です。たとえば、相続人が3人いる場合、不動産を3分の1ずつの持分で共有することになります。

メリットは、現時点で売却や代償金の用意が難しい場合でも、ひとまず遺産分割を完了できる点です。各相続人が法定相続分に応じて公平に持分を取得できるため、合意形成も比較的容易です。

一方でデメリットも大きく、共有者全員の同意がなければ売却・大規模な改修・建替えなどの処分行為ができず（民法251条）、賃貸や管理行為についても持分の過半数の同意が必要（民法252条）となるため、将来的に意思決定が難航するリスクがあります。また、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに相続人に分散して権利関係が複雑化する「二次相続」の問題も生じます。空き家になりやすい点も含めて、共有分割は短期的な解決策として捉え、将来的には現物分割・換価分割・代償分割への切り替えを検討するのが望ましいといえます。

相続財産に不動産がある場合には遺言書や事前準備でトラブル回避を

相続財産に不動産がある場合には遺言で所有権者を指定するとトラブルが回避できる
一人に不動産を相続させると相続人が得られる遺産のバランスが悪い場合には事前準備も

実際に相続発生してからだとトラブルになる可能性が高いんですね。このようなトラブルは相続という制度がある以上仕方ないのでしょうか。

事前に遺言書を準備したり、事前準備をしておくとトラブルを回避できるかもしれません。

相続財産に不動産がある場合に、分割方法でトラブルになることは良くあります。特に相続財産のうち不動産が大きな部分を占めている場合には、相続分に近づく形で分けるのが難しいことになります。例えば下記のような事例を想定してください。夫Aと妻Bとの間には子がおらず、夫Aの両親もすでに他界しており、AにはCDという兄弟がいます。あまり親戚づきあいもなかったので、相続で揉めることなどないと考えており、特に遺言をすることなく夫Aが亡くなりました。

この場合相続人は妻BとCDという事になるのですが、CDはBと接点がないのですが、自分には相続権があるということを知り、自分の持分について強行に主張するというケースです。この場合には、夫Aは遺言で不動産の所有権を妻Bに指定しておけば、兄弟姉妹には遺留分請求権がありませんので（民法第1042条）、妻Bはトラブルに見舞われることなく不動産を取得することができます。相続財産に不動産がある場合には遺言書や事前準備によってトラブルが避けられる可能性が高いことも知っておきましょう。

相続登記の義務化に注意（2024年4月施行）

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。これは所有者不明土地問題への対策として施行された不動産登記法の改正で、相続不動産を取得した相続人に新たな義務が課されています。

具体的には、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由なくこの義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法第164条第1項）。

また、この義務化は施行日以前に発生した相続にも遡及適用されます。すでに不動産を相続したまま登記をしていない場合は、2027年3月31日までに登記申請を行う必要があるため注意しましょう。

遺産分割協議が長引いている場合には、暫定的に法定相続分での「相続人申告登記」を行うことで、登記義務を一時的に履行することも可能です。詳しい手続きについては、司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。

まとめ

このページでは、相続財産に不動産がある場合の遺産の分割についてお伝えしてきました。遺産分割は協議によって、それができない場合に調停・審判を利用することを知っておいてください。一旦共有としたものは、民法の共有物分割請求の規定によって処遇が決まります。相続財産に不動産がある場合には、ない場合よりも分けづらいということもありトラブルになりがちなので、遺言書・事前準備をしておくことが望ましいといえます。弁護士に相談して死後にトラブルにならないようにしておくことが重要です。

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